论文：房地产项目转让中的法律问题研究.docVIP

论文：房地产项目转让中的法律问题研究 房地产项目转让法律问题研究 摘要：由于立法的滞后，我国现行法律对房地产项目转让很少有明确具体的规范，但在房地产开发经营市场上早已出现房地产项目转让，这也是市场经济的必然。 关键词：房地产项目 转让方式 房地产开发项目的转让，在我国房地产管理法中虽无明确具体的规定，但在法律上并无障碍，值得探讨的是当事人应当如何依法规范运作，规避法律风险的问题。 一、房地产项目转让的概念 房地产项目，即房地产开发项目，是指房地产开发企业取得的在享有使用权的土地上进行开发和经营的一系列行政许可。项目中土地使用权和开发经营权是核心内容，权利主体是房地产开发企业。开发企业的项目权利可以总称为项目所有权，它是土地使用权和开发建设权的结合。其中土地使用权是基础，是主权利；建设开发权利附着于土地权利之上，是从权利。在这里，项目本身除了有部分义务内容外，其主要的是权利内容，权利的行使可以带来经济效益，具有财产权利内容，因而可以成为转让的对象。 房地产项目转让有广义和狭义之分，狭义的项目转让是指建设部《城市房地产转让管理规定》所称的房地产项目权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产项目转移给他人并到房地产管理部门办理权属登记的行为。因其需要办理过户登记手续，换发房地产权属证书，故又称为形式要件之项目转让。广义的房地产项目转让除此含义之外，还指虽没有办理权属变更登记手续，但项目之实际权益已转由原项目权利人之外的第三人享有的情形，亦称为实质要件之项目转让。 二、直接转让房地产项目中的法律问题 以协议转让土地使用权的方式实现项目转让，是最为直接的项目转让方式，又称直接转让项目方式，是指转受让双方直接以合同方式约定项目的土地使用权和项目建设开发权买断性转移权利和义务。项目所有权是合同的标的，转移后转让方不再享有土地使用权和开发建设权。 根据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》的规定，在 1 实务操作中，项目直接转让应当具备一系列的实质要件和形式要件，从而该转让方式具有自身的优缺点。 1．项目直接转让须同时具备的实质要件 第一，转让人和受让人都应当具备房地产开发经营资格，但受让方受让后并非为经营开发的，受让人可不受经营资格的限制； 第二，转让人已经合法取得土地使用权，并交付了土地出让金。如果是划拨土地，应当办理了有关批准手续和补交了土地出让金； 第三，转让的项目应当依法得到了批准，有规划、建筑、施工许可证，手续合法； 第四，转让方已完成了一定的投资，投资达法定比例（占总投资额的25％以上）； 只有符合上述实质要件，转让行为才不至于因违反法律的禁止性规定而无效。 2．项目直接转让应当同时具备的形式要件 第一，须办理土地使用权转让批准、登记手续； 第二，须办理规划报建和施工许可的备案更名手续； 第三，须向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。 对上述形式要件的违反，在合同已实际履行时可以补办手续而使合同有效。 3．项目直接转让方式的优点和缺点 项目直接转让方式的优点在于：一是受让方可以取得相对无暇疵的项目权利，不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务（如担保等）而影响、妨碍、拖累项目过户后的开发行为，受让方的权利能够得到充分保障；二是因付出项目转让款和税费而取得等额的税务发票可列入项目开发成本，表面上虽然缴交了过户税费，但因为有合法的成本入账而减少了项目经营利润，从而可以少交企业所得税。 项目直接转让方式的缺点在于：一是手续复杂，要从立项开始，对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险；二是需缴纳数额相当可观的过户税费，包括营业税、契税、印花税、地方教育附加等税收和交易手续费。因此，采取此种方式进行项目转让的成本高、手续繁琐。 三、实现广义上的房地产项目转让中的法律问题 （一）以公司股权重组的方式实现项目转让 广义的股权重组包括公司兼并或合并、公司分立、股权收购和增资扩股等四 2 种形式。采取股权重组方式以实现项目转让，分为两种情况： 第一种情况，股权重组后，项目权属发生变更或转移。根据《城市房地产转让管理规定》第三条的规定，不论是新设项目公司，还是公司被收购、兼并或合并而导致房地产权属发生变更，即土地使用权证项下的土地使用权人从甲公司变更为乙公司的，其行为条件等同于前文所述的以转让土地使用权为表现形式的项目转让，应按规定办理审批和变更手续。 第二种情况，股权重组并不导致项目权属发生变更，不需要办理项目权属的变更手续，而项目的实际权益却已经由原权利人让渡给其他人，即发生了广义上的项目转让。例如，在公司兼并或合并中土地使用权人为存续方、项目公司的股权转让或者增