论中国城市地产交易制度演进.pdf

’Y5713《4 内容摘要 鉴于城市土地的稀缺性，对其进行合理配置具有重要意义。城市地产交 易制度的确立即是为了达到这一目标。作为交易双方共同遵守的一套规则， 城市地产交易制度的选择应着力于减少双方的交易成本。这也是土地资源合 理配置对城市地产交易制度的内在要求。本文以“演进”作为研究视角，将 城市地产交易制度置于一个动态的概念中。全文的思路是，城市地产交易制 度演进的原因、方向是什么，应如何演进，结果会是怎样。 中国城市地产交易制度经由渐进性的历史变迁得以确立，并取得了一定 的制度绩效，但是对其现状的分析却说明这种绩效不能被高估；其仍不能克 服管理型交易造成的交易成本。从而，城市地产交易制度需向买卖型交易方 向演进，以达到交易成本最小化的制度目标。 法律制度是一项制度中最核心的组成部分。对其进行构成分析可以透视 出城市地产交易中种种问题的制度成因，这是研究城市地产交易制度如何演 进的基础。城市土地产权制度在城市地产交易制度中处于基础性地位，因为 对于任何一项交易而言，产权明晰是交易的前提。城市土地所有权制度、城 市土地使用权制度、城市土地他项权利制度均存在着产权界定的模糊。重点 需解决的是进一步界定中央和地方的土地所有权、纵向各级政府和横向各部 门的