第二章 资产评估的基本方法65578.ppt

第一节 成本法 一、成本法的概念 二、基本原理 三、成本法的基本要素 四、应用前提 五 成本法应用的基本程序 六、重置成本估算 七、实体性贬值的估算 八、功能性贬值的估算 九、经济性贬值的估算 一、成本法的概念 ? 是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣减各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 1.资产的重置成本 ? 重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新的资产所支付的全部货币总额，分为复原重置成本和更新重置成本。 ? 复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。 3.资产的功能性贬值 ? 资产的功能性贬值是指由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。 4.资产的经济性贬值  资产的经济性贬值是指由于客观环境变化的影响而造成的资产贬值。 客观环境变化：宏观政策及市场变化、新法律法规出台等。 资产利用情况；资产运营收益  四、应用前提 1.被评估资产能够继续使用。  2.某些情况下需要借助于历史成本资料。 五 成本法应用的基本程序  1 收集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料 ? 2 确定被评估资产的重置成本; ? 3.估计被评估资产的各种贬值; ? 4.确定被评估资产的成新率 5 确定被评估资产的价值 六、重置成本估算 例题： 在评估基准日估计重新购买某设备发生如下费用：买价80000元，运杂费2000元，安装成本1000元 （其中：原材料300元；人工700元）；另外间接成本按人工成本的6%计算。 要求：计算该设备的重置成本。 某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的定基价格指数为95%，评估时该类资产的定基价格指数为160%，被评估资产的重置成本为多少？ 物价指数法与重置核算法的比较： （1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。 ? （2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。 物价指数法和重置核算法也有其相同点，都是建立在利用历史资料基础上。　　 七、实体性贬值的估算 （一）观察法  资产实体性贬值=重置成本×（1-成新率）  （二）使用年限法  功能性贬值额的估算 超额运营成本 ? 被评估资产功能性贬值=年净超额运营成本×（P/A,i,n）? 利润减少额 被评估资产功能性贬值=年净利润减少额×（P/A,i,n）? 超额投资成本 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本 功能性贬值率的估算 功能性贬值率 =功能性贬值/重置成本 经济性贬值率 [1-（资产在评估时点的生产能力/资产的设计生产能力）] ×100% 经济性贬值额 =重置成本×经济性贬值率 = 被评估资产年净收益损失额×（P/A,i,n） 46页例题 要求： 根据上述资料，采用成本法评估该资产 （1）资产利用率、实际使用年限 （2）成新率、实体性贬值率 （3）功能性贬值 （4）资产评估值 （不考虑资产的经济性贬值） 第二节 市场法 基本涵义 应用前提 基本程序 具体模式 基本涵义 在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。 具体模式 直接比较法 类比调整法 第三节 收益法 收益的基本概念 收益法的基本涵义 应用前提 基本程序 收益的基本概念 净利润或净现金流量 有限期或无限期 主观收益和客观收益 继续使用才产生收益 基本程序  某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：  该资产帐面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元，该资产预计净残值为0。经查询原始资料和企业计录，该资产截至评估基准日的法定利用时间