第三章不动产评估.ppt

（二）计算土地开发费 1、基础设施配套费 三通一平：通水、通路、通电，平整地面 七通一平：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面 2、公共事业建设配套费 学校、绿地、公园、邮电、图书馆等设施的费用。 3、小区开发配套费 （三）计算投资利息 1、土地取得费利息 以整个取得费为基数，计息期为整个开发期 2、土地开发费利息 是以整个开发费(或资金投入)为基数，如果土地开发费是均匀投入，则计息期按土地开发期限的一半计算。若有分年度投入数据，则可以进一步细化。 如，建设期为2年，则第一年投入的土地开发费计息期为一年半，第二年投入的部分的计息期为半年。 （四）计算投资利润和税费 利润＝(土地取得费＋土地开发费)×合理利润率 （五）确定土地增值收益 土地增值收益＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率 土地增值收益率通常为10%~25% 例：某市开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年。第一年投入资金占总开发费用的35％，投资回报率为10％，当地土地出让增值收益率为15％，银行贷款的年利率为6％，暂不考虑税费。试评估该土地的价值。 （1）土地取得费＝10万元/亩＝150元/平方米 （2）土地开发费＝2亿元/平方公里＝200元/平方米 （3）利息 土地取得费利息＝150×[（1＋6%）2 -1]=18.54（元/平方米） 土地开发费利息＝200×35％×[ （1＋6％）1.5 -1]＋200×65%×[(1+6%)0.5-1]＝10.23（元/平方米） 利息=18.54+10.23=28.77（元/平方米） （4）开发利润=[（1）＋（2）]×10％=35（元/平方米） （5）土地增值收益= [（1）+（2）+（3）+（4）]×15%=62.06（元/平方米） 土地单价=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=475.84（元/平方米） 土地总价=475.84×15000=7137600（元） 三、新建房地产评估的成本法操作步骤 新建房地产项目，如果评估基准日是房地产开发建成日，则无须考虑实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。 新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+利息+销售税费+利润 （一）土地取得费 （二）开发成本 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、房屋建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发过程中的税费及其他间接费用 （三）开发利润 （四）管理费用 （五）投资利息 （六）销售费用及税金 销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。 旧房地产价值评估须考虑实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。 第六节 假设开发法在不动产评估中的应用 一、假设开发法的概念 假设开发法(Hypothetical Development Approach)，又可称为剩余法或倒算法，是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余价值测算被估房地产价值的方法。 该方法在评估待开发土地价值时运用得较为广泛。 二、假设开发法的适用范围 待开发土地的估价 将生地开发成熟地的土地估价 待拆迁改造的再开发地产的估价 三、计算公式 地价=预期楼价-建筑费- 专业费用- 销售费用-利息-税费-利润 其中，楼价是指土地开发建设后的转让价。 专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用。 利润=（地价＋建筑费＋专业费用）×正常利润率 四、运用假设开发法的步骤 （1）调查待评估土地的基本情况 （2）选择最佳开发方式 （3）估计建设期 （4）预测土地开发价值(楼价) （5）估测各项成本费用 （6）计算地价 例：有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费为每平方米3000元，专业费用为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为每平方米9000元，销售费用是楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（注：单位地价＝地价÷土地面积，楼面地价＝地价÷建筑面积） 楼价＝2000×2.5×9000元） 建筑费＝3000×2000×2.5元） 专业费用10％＝1500000（元） 销售费用2.5％＝1125000（元） 销售税费6.5％＝2925000（元） 利息＝地价×[（1＋6％）2-1]＋（建筑费＋专业费用）×6％ ＝地价×0.