京津唐地区2009年土地市场动态监测分析报告.docVIP

京津唐地区2009年土地市场动态监测分析报告 2009年，京津唐区域固定资产投资快速增长，商品房销售面积和销售额大幅增加，区域经济和房地产市场的强劲复苏增加了对土地的需求。但区域土地市场未能跟上宏观经济和房地产市场发展的步伐，房地产开发用地供应不足，区域土地市场供求失衡，推动了房地产开发用地均价的普遍上涨。区域应调整土地供应结构，并盘活存量用地，以保障市场持续健康发展。 一、区域宏观环境分析 2009年，全球经济好转的势头尚未明朗，我国经济率先回暖，京津唐地区从第二季度开始逐渐好转，固定资产投资迅速增长；在宽松的货币政策和购房优惠政策等多项利好政策的刺激下，2009年京津唐区域房地产市场经历了从低迷到回暖，从复苏到火爆的过程，商品房销售面积和销售额大幅增加。 （一）宏观经济好转，固定资产投资快速增长 2009年，随着全国经济形势的好转，京津唐区域宏观经济在经历了一季度的短暂低迷后，从二季度开始逐渐复苏。1～11月，京津唐地区完成固定资产投资额90940.65亿元，同比增加42.9％,该增幅比2008年提高了17.5个百分点（见表1）。 表1 2009年1～11月京津唐固定资产投资额及同比增长率 总值 （亿元） 2009年同比增长率 （％） 2008年同比增长率 （％） 京津唐区域 90940.65 42.9 25.4 北京市 18926.51 24.3 2.4 天津市 21376.2 44.5 40.4 河北省 50637.94 50.6 32.5 （二）房地产市场强劲复苏，商品房销售面积和销售额大幅增加 2009年宽松的货币政策和购房优惠措施对京津唐区域房地产市场产生了积极的影响，尽管一季度市场需求不足，观望气氛浓厚，但在一系列刺激经济的利好措施的作用下，从二季度开始，京津唐地区房地产市场迅速反弹。1～11月，京津唐地区商品房销售面积28129.34万平方米，同比增长42.7％；商品房销售额21334.67亿元，同比增长71.3％。2008年同期这两项指标均为负增长，说明2009年京津唐地区房地产市场发展迅猛。 表2 2009年1～11月京津唐地区商品房销售面积和销售额及同比增长率 商品房销售面积 商品房销售额 总值 （万平方米） 2009年同比增长率（％） 2008年同比增长率 （％） 总值2009年同比增长率2008年同比增长率 京津唐区域 28129.34 42.0 -21.6 21334.67 71.3 -25.2 北京市 10753.29 114.3 -48.7 13764.58 117.5 -41.6 天津市 5994.14 13.9 -19.9 4039.74 22.7 -6.9 河北省 11381.91 19.5 6.6 3530.35 24.5 24.4 （三）应对住宅出让面积限制令，京津两市拆分大地块 2009年11月12日，国土资源部印发了《限制用地项目目录（2006年本增补本）》首次针对商品住宅用地的宗地出让面积设置上限，要求大城市单宗住宅用地不能超过20公顷。北京市国土局为回应住宅出让面积限制令，将超标大地块拆分成20公顷以下地块后再上市。而天津市也开始尝试将大地块分割出让，从而限制土地出让面积和出让总价款。国土资源部首次对出让住宅用地面积进行限制，是为了抵制各地日益严重的高价地和囤地现象。 二、土地市场运行特点 （一）区域土地市场缓慢复苏，土地供应总量小幅增加 2009年，京津唐地区建设用地供应总量为11292.76公顷，同比增加4.3％。从各季度土地供应总量来看，京津唐地区土地供应总量季节性波动显著，每年的一、三季度土地供地量较小，而二、四季度土地供地量较大（见图1）。 图1 2008年以来京津唐地区供地总量及同比增长率 其中，存量用地供应量为4794.07公顷,占供地总量的42.5％,该比例同比下降了24.0个百分点。从图2中还可以看出，2009年各季度存量用地供应比例有逐渐下降的趋势。 图2 2008年以来京津唐地区存量用地供应面积及比例 （二）土地供应以工矿仓储用地为主 2009年京津唐地区房地产开发用地3698.88公顷，占供地总量的32.8％，该比例同比下降6.6个百分点；工矿仓储用地6466.45公顷，占57.3％，该比例同比提高21.2个百分点；其他用地1127.44公顷，占10.0％，该比例同比下降14.6个百分点（见图3）。 图3 2008～2009年京津唐地区土地供应结构变化情况 （三）招拍挂出让比例较高，土地出让均价自二季度起迅速反弹 2009年京津唐地区以出让方式供应土地9762.44公顷，同比增加24.2％，占供地总量的86.4％，该比例同比提高13.8个百分点；以划拨方式供地1529.48公顷，同比减少41.9％，占供地总量的13.5％，该比