地铁建设对沿线商品住宅增值影响的机理研究.pdfVIP

科 改I革l与I探I讨 地铁建设对沿线商品住宅增值影响的机理研究 张兆 良 (西安建筑科技大学管理学院，陕西 西安 710000) 摘 要：地铁的建设给沿线居民出行带来极大的方便，节约了居民的出行成本，改变了周边物业的可达一iS-，从而促使沿线商品住宅增值。以地铁 交通的区位可达性为基础，分别从地租理论、供给需求理论和价值工程理论等三个方面解释了地铁建设带动沿线商品住宅增值的原因。 关键词 ：地铁 ；地租理论；供给需求；价值工程 地铁交通方式具有安全准时、快速 、大容 量、运行方式舒适、节能、污染小等特点，这些特 点决定了地铁交通具有高度可达性，这不仅节 省了城市居民的出行时间和经济成本，而且能 够减少城市路面交通的拥挤程度，这种高度可 达性还吸引了各种生活、商业、文体和娱乐等设 施向地铁交通站点周围集中，刺激站点周围土 地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济。这 必将促进沿线商品住宅增值。 1地铁对沿线商品住宅增值的区位地租 理论解释 土地的稀缺性和异质性是形成级差地租 的自然基础。马克思将级差地租分为级差地租 I和级差地租 Ⅱ两种形态。级差地租 I是因土 地肥沃程度较高或位置较好所创造的超额利润 转化而来。例如距离城市中心区较近的地段、城 市公共交通及轨道交通沿线地段的地租要比远 离这些区域的土地地租要高。级差地租 Ⅱ则是 对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的 生产率不同而产生的超额利润转化而来。 地铁 的建设提高了沿线居 民的交通可达 性，改善了沿线土地的区位性质，因此处在地铁 沿线的位置因素使得地块级差地租 I提高。同 时，地铁的建设能够吸引各种生活、商业、文体 和娱乐等设施向地铁交通站点周围集中，配套 设施将会逐步完善，后续将要追加的投资使得 级差地租 Ⅱ提高。 根据区位地租理论，不同位置的土地对应 不同的地租。城市地铁的建设改变了地铁沿线 的区位性质，节约了出行者的时间成本和经济 成本，交通可达性明显提高。城市交通和土地使 用的本质联系就在于运输成本与土地价值间的 互补。地租与运费具有某种程度的替代性，两者 之和称为阻力成本，是一个常数。地铁交通的建 设意味着运输速度的提高或交通运费的减少。 根据区位地租理论：地租与城市中心距离成反 比，运费与市中心距离成正比。地铁修建前，沿 线地块地租为 IJr，运输成本为Tc，两者之和为 常数Fc。当地铁修建后，交通成本降低至 ， 而地价相应提高至 ，地租消失点则在向远离 市中心方 向移动，即D移动至 D。图 I解释了 城市地铁建设前后土地价值变化的原理。 2地铁对商品住宅增值的供给需求理论 解释 地铁的建设使得沿线的交通可达性提高， 改变了居民对住宅区位经济价值和综合社会功 能的评价水平，促使地铁沿线的住宅物业供给 需求情况发生改变，使得市场供给需求曲线发 生偏移，形成新的市场均衡价格。 2．1地铁建设对供给状况的影响 从开发成本的角度来看，地铁修建前后 ， 房地产开发商的成本因素中除地价之外，其他 因素不会因为地段不同而有过多的变动，因此 一 82—