2015房地产经纪基础知识.doc

PAGE PAGE 1 第一章 经纪与房地产经纪 第一节 经纪概述 三、经纪活动的特点和方式 (二)经纪活动的方式：居间、代理和行纪(熟悉) 1、居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。居间是经纪行为中广泛采取的一种方式，其特点是服务对象广泛，经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系。 2、代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的经纪合同关系，从事合同规定领域、程度、时间的商品交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。 3、行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。行纪主要有以下两个特征：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于(或高于)委托人指定的价格买进(或卖出)，并因此而增加报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。从形式上看，行纪与自营很相似，但是除经纪人自己买受委托物的情况外，大多数情况下经纪人都并未取得交易商品的所有权，它是依据委托人的委托而进行活动。即使经纪人在行纪业务中可以介入买卖，但也应以完成委托任务为主，不应因介入买卖而改变中介本质。从事行纪活动的经纪人拥有的权利较大，承担的责任也较重。在通常情况下，经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。 目前我国对经纪活动的定义相对较宽泛，不同的行业有不同的特点，对相关经纪活动含义的阐述也略有区别，特别是对行纪是否属于经纪行为有较大争论。但是，不论何种行业的经纪活动，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行活动的特征却是共同的。 第二节 房地产经纪概述 一、房地产经纪的含义(掌握) 房地产经纪属于房地产中介服务范畴，是房地产业的重要组成部分。在房地产市场中，房地产经纪是连接交易双方的纽带，沟通房地产供需的桥梁。房地产经纪能促进房地产资源的有效配置，提高人民群众的居住水平，是关系民生问题的重要经济活动。 房地产经纪是指房地产经纪人员和机构，为促成委托人与他人达成房地产交易，向委托人提供房地产交易相关信息和专业服务并收取佣金等服务费用的行为。房地产是一种特殊商品，具有价值量大，不可移动，独一无二，物理属性和权利属性复杂，交易手续繁琐等特点，房地产交易往往涉及房地产法律法规和制度政策、金融贷款、建筑知识、市场知识及心理学知识，这决定为促成房地产交易而存在的房地产经纪是一种专业服务。 对于房地产经纪的概念，可以从以活动主体、活动客体、活动目的、服务对象、服务内容、服务方式、服务报酬等6个方面来认识： (1)房地产经纪活动的主体具有特殊性，机构需具备相应的资质或条件，人员需要经过专业学习和训练并通过考试取得执业资格，主体特指房地产经纪机构和注册房地产经纪人员； (2)房地产经纪活动的客体就是房地产经纪的对象，即各种类型房地产的交易，房地产不仅包括二手房(也称为存量房)，而且包括新建商品房(通常简称商品房)；不仅包括住宅，而且包括写字楼、商业用房、工业用房等；不仅包括房屋，而且包括房地产开发用地、房地产开发项目等。房地产交易方式主要有买卖、互换和租赁等。 (3)房地产经纪活动的目的是促成委托人与第三人达成房地产交易，即协助委托人完成房地产买卖、租赁或者互换。具体来说，房地产经纪服务的主要目的是促成委托人与他人达成房地产交易，即以合适的价格将出售者的房地产卖出，或者为出租人找到合适的承租人；为购买者或承租人买到或租到合适的房地产。房地产经纪服务的所有活动可以说都是围绕这个目的进行的。 (4)房地产经纪的服务对象是委托人，委托人是房地产经纪服务的需求者和对象，即房地产的出售者、出租人或者购买者、承租人。委托人既可以是自然人，也可以是单位。 (5)房地产经纪服务内容。房地产经纪服务的内容主要有提供房地产交易相关信息(包括房源、客源、价格或租金等信息)、促成委托人与他人订立房地产交易合同、调查房地产状况、代收代付相关税费、代办抵押贷款、代办产权过户等。其中，提供房地产交易相关信息、促成委托人与他人订立房地产交易合同属于房地产经纪基本服务，其他属于房地产经纪延伸服务。 (6)房地产经纪服务方式。房地产经纪服务方式主要有代理和居间。代理是指房地产经纪人员和机构以委托人的名义，在委托人授权的范围内，为促成委托人与他人达成房地产交易，向委托人提供相关信息和专业服务并收取佣金等服务费用的行为。居间是指房地产经纪人员和机