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基于供应链管理的养老地产联盟运营模式探究 摘要：在介绍房地产供应链概念后，结合养老地产特性，对养老地产运营阶段的联盟合作伙伴关系进行分析，提出了运营阶段联盟伙伴的选择方式及基于Sharply值法的联盟伙伴间利益分配机制。最后对养老地产联盟运营模式进行初步探析。 关键字：养老地产、运营阶段、联盟伙伴、供应链 引言 近年来，随着我国老龄化进程加速，养老地产已成为房地产开发商和相关产业链上各企业寻求发展的新方向。据调查，近5年内全国已有近百余家地产相关企业试点养老地产，但项目的实际开发效果普遍不理想。经分析得到养老地产面临的问题有设计不合理、配套设施有限、开发定位模糊、政策支持欠缺，运营及盈利模式不清楚和专业服务稀缺等[1][2]。 结合房地产行业参与单位多,产业链长,投资周期长的特性，国内学者已经展开了对房地产供应链管理的相关研究，以期解决开发建设过程中各参与方间的合作问题。 为了改变养老地产运营过程中管理低效的现状，本文将运用供应链思想探讨养老地产在运营阶段的合作伙伴关系，构建联盟运营模式，以期为养老地产的长远发展提供可行的方案。 2.基于供应链管理的养老地产 2.1供应链管理 供应链管理(Supply Chain Management，SCM)作为一种管理思想，是通过对信息流、资金流和物流的控制,将供应商、制造商、分销商、零售商及最终用户连成一个整体的功能型网络模式[3]。供应链管理思想强调处于主导地位的企业应与处于产业链上游和下游的相关企业建立合作关系，运作模式上形成优势互补的横向一体化,实现长期稳定的战略合作，形成共赢局面。实践证明，供应链的实施可以使企业成本降低、资金周转加快、客户服务得到改善、市场占有率增加，通常最为明显的是成本的有效降低[4]。伙伴将各自的核心资源加入到供应链联盟中，并根据市场环境有效的集成和整合不同的管理、技术、人员、组织等优势资源。通常对伙伴企业进行全面考察及各因素评选，以选择潜在伙伴企业形成最优组合。通过这种联盟合作方式创造出来的共享价值是任何一方单独行动所无法获得的[5]。 2.2养老地产供应链管理 养老地产除了房地产开发，还具有商业运营、金融创新和养老服务等多重属性，拥有居住、养老保障、服务及逆向融资等独特功能。养老属性决定了养老地产以老年人为服务对象，力求打造“医、护、养、休”四位一体的医学健康居住新模式[6]，通过地产与服务相结合的长期经营来获得利润。 养老地产开发周期长，投入资金大且回笼慢，医疗服务要求高，涉及的行业多，若开发运营中各环节间处理不好，成本将成倍的增加。以养老与医疗结合为目标，运用供应链管理思想，建立一个协调系统。该系统以开发商为核心、联盟上下游相关企业。使整个基于地产的养老产业系统得到优化，最大程度地减少系统中的内耗，降低和控制了成本，使供应链上所有企业共赢，增强了该项目联盟企业在房地产市场中的竞争力[7]。 3.基于供应链管理的运营阶段联盟伙伴关系 供应链联盟伙伴关系是指供需双方在一定时间内共享信息、共同开发新技术与产品、共享市场机会，共同获利、共担风险的一种战略性协议关系。即是物质上的交换，也是一系列可见和不可见服务的整合，实现“1+12”的效应。该联盟模式大多以业务外包方式来实现企业间的协作，避免了企业内部进行重构。但企业若单方面的过于自信，选择的合作伙伴过于专业化，或者对伙伴关系过于高估而忽略潜在缺陷，可能会导致核心企业对战略联盟关系的失控，从而影响自身的竞争力。因此，供应链上核心企业与联盟伙伴间关系的协调变得十分重要。 据调查，目前养老地产的开发商主要分为房企系、保险系、央企系。开发商进入养老地产的主要模式有三种：一是开发商与运营商合作，二是险资与开发商的合作，三是央企开发商与运营商合作。养老地产营运阶段供应链参与方包括：银行、房地产开发商、保险公司、投资管理公司、资产服务公司、央企（如中国石化和中国水电）、咨询公司、养老服务机构、养老运营商等。其中有自主独立经营企业，也有多方合作经营企业。由于国内医疗护理团队的缺失、养老地产本身的回报周期长、相关政策不明朗等使得部分开发商都没有明确的开发和盈利模式，大都还处于探索阶段。美国太阳城是世界知名的养老地产项目，该太阳城的建筑、管理、经营都以“服务于老人”为核心。其社区内老人共同享用基础设施、医疗机构、俱乐部和老年大学等，且每人每年需缴纳一定费用。结合国外的成熟经验，国内还需要各参与方形成优势互补的联盟伙伴关系，以促进该产业的成熟。例如以房地产开发商为主导，在开发阶段结合自身资金和专业实力，选择如险企、养老运营商、养老服务机构等拥有差异化资源的合作方进行联盟。同时，让各联盟方尽早介入开发环节，以期能了解各方需要，建立默契，形成地产与服务的捆绑销售，更好的进行后期运营。 供应链管理的核心是供应链的联盟合作伙伴关