北京地区小区物业法律问题的研究.docVIP

北京地区小区物业法律问题研究 我国自实施物业管理以来，物业服务便成为广大公众关注的热点。我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业行业的立法明显滞后 国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。?首先，必须明确“物业”和“业主”的法律概念。“物业”和“业主”并不是法律意义上的概念。法律意义上的“物”就是指财产（包括有形财产和无形财产）。对于一幢大楼而言，就是指民（私）法上所称的“建筑物”。建筑物的“物权”就是建筑物的财产所有权。财产所有权是一种最充分、最完整的私权利，是一种绝对物权，国家公权力不得直接和主动干预。在法律意义上，物业就是指建筑物及其所有权；业主就是建筑物的所有权人。 ????其次，必须明确单元套房所有权人之间的法律关系。对于公寓建筑物而言，由众多业主组成：他们分别拥有公寓各区分单元套房的所有权。对于公寓楼这个在法律上不可分割的整体建筑物而言，建筑物的业主之间对建筑物形成一种“共有关系”：对单元套房的内部空间是“按份共有”关系，对土地使用权、公共楼道空间、设施等建筑物公共部分是“共同共有”关系。共有人内部共同享受权利、承担义务，对外，各共有人对共同债务承担连带责任。 ????再次，必须明确民事意思自治与立法之间的关系。民事意思自治就是指契约自由，国家、政府不主动、直接干预私权领域和民商事行为，国家处于民商事行为的“游戏规则”（即法律）的制订和裁判者地位。法律渊源于社会道德和习惯，体现的是民主的意志和对人权（包括物权和人身自由权）和价值规律的尊重，是“公序良俗”的规则化、强行化和法定化，从而促进社会文明进步和市场经济条件下的民商事流转的良性循环。它只是对那些不符合诚实信用、公平正义原则，损害他人和社会公共利益的民事行为进行直接或间接限制和禁止，并不限制和剥夺民事主体之间契约自由和意思自治权。 ????第四，必须明确“物业管理”立法的法律类型。民事立法调整的是平等民商事主体的自然人、法人和其他民商事组织之间的民商事关系；行政立法调整的是非平等主体的国家行政机关与自然人、法人和其他行政相对人之间的行政法律关系。我国《物业管理条例（草案）》由国务院制订和颁布，从立法主体上讲，该条例只能是行政立法，调整国家物业行政管理机关与作为行政相对人的业主和物业公司之间的行政关系。如果要调整业主与物业公司之间的民商事关系，理论上应由全国人大常委会作为民法的特别法制订。 ????第五，必须明确“物业管理”的主体。作为房屋所有权人的业主，享有对其房屋的占有、使用、处分和收益的“四项权能”，他是对自己私有房地产进行自主管理的法定当然主体。物业管理公司并不当然具有物业管理的权利，而必须由业主授权委托其进行物业管理，它与业主之间不是管理者与被管理者之间的关系，而是提供服务与接受服务的平等民事关系。奇怪的是，《物业管理条例（草案）》第三十七条强制规定业主委托一个物业管理企业实施物业管理，使得物业公司对业主的物业享有法定的管理权，从而剥夺了业主对其房地产的管理权。这样一来的法律后果是：业主直接修理、维护自己的财产却会侵害了他人的权利而构成违法。 ????物业公司应该是一个泛称的概念，它包括保安公司、清洁公司等等能提供物业服务的所有公司，甚至可以包括作为自然人的维修、清洁工人。业主与物业公司之间的物业委托管理关系或物业服务关系，是一种完全意义上的、最简单的民事合同关系：对于具体的服务项目、质量标准、报酬标准、违约责任、合同的解除等等，由双方约定；业主可以选择不聘请物业公司为其服务，也可以选择多个物业公司为其提供维修、安全、水、电等物业服务中的一项或几项，这些都属于民事意思自治的范畴，无须也不得由法律规定。但双方的约定不能规避法律，违反国家强制性法律规定，如物业的消防安全标准，必须符合我国消防安全法的规定，业主与物业公司不能这样约定：业主少支付报酬，物业公司降低消防安全保障标准；相反，业主与物业公司可以就业主的财产和人身安全作出约定：如果业主的财产在公寓被盗或业主在公寓被人伤害，由物业公司负全部、部分或不负民事赔偿责任。 ????我国住房私有化和准市场化后，住房与居住者个人单位的依附关系被打破了，一些单位无法或没有能力去管理其干部职工的物业了，而房地产商开发的大量商品房出售后，各种由政府部门及国有企业开办的国有物业管理公司应运而生，对业主的物业进行带有行政特色的强行性管理。这种管理的特点是：收费标准由国家定，管理是官僚作风，服务质量则没有保障。随着市场经济体制改革的深入，民营和股份制的物业公司出现并与传统物业公司竞争，使得物业管理服务质量和水平出现了对比和差异，业主与传统国有物业公司的矛盾也开始凸现和激化。 ????最后，必须明确业主的