北京市房地产市场周期波动研究.pdfVIP

2014 年5 月下 总第313 期 dio: 10. 3969/j. issn. 1004-8146. 2014. 05. 140 北京市房地产市场周期波动研究 赵儒南 河海大学商学院 江苏南京 210098 摘要：最近的十年是房地产业发展的黄金期。从本质上讲，房地产行业的发展是由宏观经济状况 所决定的。从一个相对较长的历史维度来看，社会经济的发展速度不是一成不变的，而是具有一定的 周期性。相应地，房地产市场的发展也存在周期波动的特性。本文主要研究北京市房地产市场周期波动， 研究周期为 1994 年至2012 年共19 年。通过主成分分析法，得到宏观经济指标和微观销售指标两个主 成分，对房地产行业发展做初步分析，并合成房地产市场综合指数描述该周期波动，以期以量化直观 的方式描述房地产市场周期波动，并对成因进行相关解释，最后检验合成综合指数的可靠性。 关键词：主成分分析 合成房地产市场综合指数 房地产市场周期波动 ▲▲引言 变量指标，这些新变量指标能够尽可能充分地反映原有的信息。 近年来，我国房地产市场蓬勃发展，关于房地产泡沫、房地 为了更好的反映房地产的周期性波动，根据可得性、可信 产投资过热等讨论也一直争论不休。越来越多的人开始担心房 性以及时间序列尽可能长的总体要求，选取以下7 个影响房地 地产行业是否存在“泡沫”，对“泡沫”仅仅存在于局部还是 产波动原因的指标：X1 为地区国内生产总值，X2 为社会固定资 充斥着整个市场有着各种不同的看法，甚至有人预测“泡沫” 产投资额，X3 为房地产开发投资额，X4 为商品房销售面积， X5 不久将会破裂并引发一场房地产市场危机。因此，对于房地产 为住宅销售面积，X6 为商品房平均销售价格，X7 为城镇居民人 业的各种研究也就成为了热点课题。作为宏观经济发展的重要 均可支配收入。选取北京市这个比较有代表性的城市作为我们 支撑，房地产业受宏观经济和政策、人口、文化、法律制度等 的城市样本，以1994 年到2012 年共19 年的指标数据作为样本 诸多因素的影响，在整体上会呈现上下波动的周期性规律特征。 进行研究，以期构造北京市房地产市场增长周期波动的综合指 我国目前的房地产市场很难定量分析泡沫的情况，因此关注的 数，数据来源《中国统计年鉴》。 焦点应更多集中在周期波动的研究之上。通过对房地产行业周 ▲▲三、北京市房地产市场增长周期波动综合指数 期波动的研究分析，把脉房地产市场的整体运行趋势，辨析波 1. 主成分计算过程 动的核心因素，对宏观调控政策的制定，平缓波动的幅度，避 （1）KMO and Bartlett 检验 免房地产泡沫的出现和破裂，都有着很重要的现实意义。 主成分分析最主要的要求就是各变量间相关性较高，KMO ▲▲一、文献回顾 的值介于0-1 之间，越接近 1，表明所有变量之间简单相关系 房地产周期波动的研究最早起源于美国，Burns （1935）首 数平方和远大于偏相关系数平方和，越适合主成分分析。通过 先采用官方公开数据描述美国房地产建筑的长周期。20 世纪60 SPSS 软件计算各指标相关系数都较高，且KMO 的值为0.729 ， 年代，美国Stephen A. Pyhrr 等经济学家已经开始研究西方房地 根据Kaiser 给出的KMO 检验标准，属于一般标准，说明可以 产市场的周期性，在其专著中指出周期波动的根源是供求的变 使用主成分分析方法进行分析。 动，并将房地产周期波动分为5 个阶段，从宏微观多角度探究 表 1 KMO and Ba