抚顺项目策划报告.doc

抚顺项目策划报告 目录 第一部分 项目背景 抚顺市概况与主要指标 自然状况 经济发展概况 抚顺市发展战略 主要指标 本项目区域概况与主要指标 自然状况 主要指标 本项目区域的发展前景 发展目标 区域整体规划 结论 抚顺市房地产市场分析 抚顺市房地产市场发展历程 目前抚顺市房地产市场的发展状况 2008年、2009年抚顺市房地产市场的运行特征 当前抚顺市房地产市场存在的主要问题 抚顺市房地产市场未来走势判断 结论 本项目区域房地产市场分析 本项目区域房地产市场发展历程 本项目区域房地产市场现在分析 本项目区域房地产市场走势分析 结论 本项目区域市场土地供应量分析 本项目区域前三年土地供应情况分析 本项目区域未来土地供应量趋势分析 项目竞争性分析 竞争性区域 竞争性楼盘 竞争性分析结论 本项目市场定位及依据 总体市场定位及思路依据 客户分析及差异卖点挖掘 综合优劣势分析及差异卖点挖掘 基本市场定位及差异卖点挖掘 价格定位及依据 风格定位及依据 综上总结及项目市场定位 第二部分 项目具体分析 2.1 项目地理位置 2.2 项目区域周边环境 2.2.1 四至景观 2.2.2 人文环境 2.3 项目配套及交通条件 2.3.1 市政配套情况 2.3.2 周边配套情况调查 2.3.3 公交路线 2.4 项目宗地情况 2.4.1 地块形状 2.4.2 地质条件 2.4.3 地貌、土地附着物 2.5 项目地块用地控制指标 2.5.1 建筑类别的论证 2.5.2 容积率、建筑限高的论证 2.6 项目区域气候特点 2.7 项目SWOT分析 2.7.1 优势 （Strenthen） 2.7.2 劣势 （Weakness） 2.7.3 机会 （Optunity） 2.7.4 威胁 （Thereaten） 2.7.5 结论 2.8 项目目标客群分析 2.8.1 项目目标客群组成分析 2.8.2 项目目标客群特征分析 2.8.3 主力客群组成分析 2.8.4 主力客群特征分析 2.8.5 结论 2.9 项目主题与风格的确定及概念设计 2.9.1 主题的分析与确定及依据 2.9.2 概念设计 第三部分 产品定位 3.1 总体方案的规划设计原则 3.2 总体方案的确定 3.2.1 总体方案规划架构 3.2.2 道路交通分析和入口布置 3.2.3 内部交通体系的规划 3.2.4 项目停车分析 3.2.5 分期建设示意图 3.3 分期建设 3.3.1 周边景观及市政配套设施规划建设情况分析 3.3.2 分期建设考虑因素 3.3.3 具体分期开发安排和考虑因素 3.3.4 住宅分期开发产品组合建议及量化分析依据 第四部分 产品建设标准与配套建议 4.1 户型建议 4.1.1 户型设计要点及户型配比 4.1.2 主力户型参考图 4.2 建设标准 4.2.1 户内建筑标准 4.2.2 公共建筑标准 4.3 园区配套设施 4.3.1 园林景观设计 4.3.2 会所功能及设计要求 4.3.3 智能化设计要求 4.3.4 市政配套 第五部分 营销推广策略 销售策略 5.1.1 推盘策略 5.1.2 定价策略 定价方案（包括基价、均价、主力价、最高、最低价） 折价原则（包括折价权限） 基本价格走势（如低开高走，还是高开低走等） 阶段性价格策略 修正价、浮动价、促销价、阶段性提价幅度 变相降价策略 前期价格走势及其对销售的影响分析 本期价格对策，调整幅度 执行原则、执行时间 注意事项及操作要点 5.1.3 出货策略 5.1.4 回款策略 回款策略 阶段销售额、销售面积、 销售率 阶段回款 5.1.5 开盘策略 销售管理机制 运行机制、激励方式（部门构成、岗位职责、组织管理、活动管理、销售准备、销售执行、计划执行、销售应变） 人员培训（基础知识、房地产政策法规、项目背景、操作规范、行为、仪表规范、业务技巧、公积金、按揭操作流程、客户心理分析、注意事项等） 反馈信息搜集方式 潜在客户的累积方式、销售现场统计工作（访客量、类别、电话接听、成交量、成交价格） 现场执行监控 各类报表设计 5.2 物业管理 5.2.1 服务内容 5.2.2 服务标准 5.2.3 收费标准 5.2.4 本项目选择物业管理公司的建议 5.3 项目名称建议 5.3.1 推荐名称 5.3.2 备选名称（至少两个） 5.4 入市时机选择 5.4.1 市场态势 项目自身销售条件 项目周边物业的情况 项目入市时间建议 第一部分 项目背景 抚顺市概况与主要指标 自然状况 抚顺是中国大型城市，地处东北亚经济圈和渤海经济圈交界处，毗邻辽宁省会城市沈阳，辖三县四区和两个省级开发区，地区面积1.1万平方公里，其中城市建设城区120平方公里; 人口225万，其中市区人口140万。抚顺距沈阳15公里，距桃仙国际机场40公里，距最近港