嘉欣园策划方案汇编.docVIP

第一部份 市场调研篇 武汉市房地产市场综述 如果说成功的楼盘有一个共同的特征,那便是创新。 中国房地产发展，是模仿和创新的过程。那么，何为创新、如何创新，成为房地产业内人士的一门重要课题。我们认为：当一个楼盘的创新之处与房地产市场的某个转折点恰好合拍，那么，这个楼盘就极有可能成为赢家。因此，市场是检验产品的唯一标准。 就我国房地产业市场现状而言，北京、上海、深圳、广州一致被认为是目前国内投资、开发业绩最好的四个城市。作为这几个城市重要的支柱产业和与人的居住生活最紧密的产业，之所以能够取得成功，皆因其经营理念、设计思路和营销手段入时得体，除此以外还得益于得天独厚的国家方略、地方政策、开发机遇以及市场规范化的指导与作用。 作为武汉市重要的支柱产业----房地产业，其发展自成一体，特别是经过近几年的迅猛发展己初具规模。2001年武汉房地产市场在中央一系列财政政策及市政府配套政策的持续作用和刺激下，承接上年度的拉升之势，继续升温，市场主要指标都有较大幅度增长，整个市场明显处于景气状态，市场运行状况良好，主要表现为：房地产投资增幅继续扩大，全年总投资量突破100亿元；土地开发进程加快，新开工面积大幅增长, 竣工量跃上了600万的台阶；商品房预（销）售面积同步上扬达到648.03万平方米,出现了供需两旺的景象。宏观来说，它得益于国家全面启动房地产市场各项政策的实施；微观来讲，它得益于广大市民住房消费观念的转变和市民收入的稳步增长;得益于开发企业产品质量的全面提升和营销理念的不断翻新；更重要的是得益于城市建设中长期发展战略目标的确立和几大经济热点 东湖高科、沌口经济开发区、东西湖台商投资区等 系统工程的实施。 今年是我国加入WTO后的第一年，武汉市房地产业迎来了空前的发展机遇，特别是以东湖高新科技开发区（俗称“光谷”）为沸点的地块十分活跃。根据武汉市房地产管理局提供的数据以及数次房交会的交易成果显示，目前武汉市场产销两旺的楼盘的主要特点是：“环境好、规模大、配套全、功能多”。在广告宣传上，口径大致相同，主要突出的是:“生态环保、智能人文、管道净水、集中供暖和宽带网络”等。 本案地处光谷区域内，高等院校林立，科研院所众多，属高技术人才、高薪收入者密集区。今年将是“光谷”全面启动最快、产业投资最多、基础设施投资最大的一年，未来三至五年内，这里的常住人口将突破50万人，可以说，该区域正在成为武汉房地产开发最具投资引力、最聚人气的地产热点。近期多宗大单元地块（紧邻本案用地的周边）成交便是证明。 加入WTO后，房地产的前景展望和影响分析 中国加入WTO对房地产市场有何影响，其前景又如何呢？根据已掌握的资料、数据和信息，并结合北京、上海、广州、深圳等经济发达城市的实际情况，我们认为：“入关”为加快我国的房地产的市场的发展和国际管理提供了契机。总的来说：机遇将大于挑战。 首先“入关”可带来财富的积累。中国的经贸的大门已开启了，将极大的吸引在中国的投资，增加其办事机构和居住地，这对房地产发展是一大利好。作为中国又一个重点的高科技产业基地不过一年时间，已经受到巨大的品牌效应，引起海内外各方人士的积极关注和极大兴趣。其房地产市场为业内人士普遍看好，特别是随着城市建设中、长期发展目标的确立，必将有效地刺激城市土地的投资和开发。 其次，“入关”会在土地、房屋供给、产权制度的确定和相关法律，以及规划设计、营销、物业管理、融资等方面带来变革。当然，“入关” 后有喜有忧，大的房地产商会喜；小的房地产商会忧。武汉市小作坊式、小生产式的企业占了一定的数量。他们的先天不足会在竞争中显现出来，但企业为了生存将加速房地产业向专业化、规范化、规模化迈进。 第三，“入关”后关税、建筑费用的降低会使消费者住上低成本、高质量的好物业。尤其在开发、物业管理、中介代理的人才的引进，会对房屋品质的提高产生直接影响。最近沿海及发达城市已有不少项目聘请境外的住宅设计所，景观设计所进行专门设计，一改过去的粗放式经营、开发，“以人为本”的精细设计会越来越多。汉阳“金色港湾”、庙山“玉龙岛花园”便是采取上述模式。 综上所述，2002年将是武汉房地产业蓬勃发展的一年，也是房地产市场最为活跃的一年，前所未有的发展机遇己经来临。同时，我们必须清醒地认识到加入WTO，对房地产业及房地产市场都有一定的积极促进作用，也会带来一些冲击，就武昌市场而言，具体表现在： ——住宅区：社区精品化 房地产经过十多年大发展