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管理科学 ·233· 浅议土地抵押权 谢永刚 （绥化农垦国土资源分局，黑龙江绥化152000） 摘 要：土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担 ，在债务人不履行债务时，债 权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。土地抵押权作 为抵押权的一种，具备抵押权的共同属性，适用抵押权制度的共同规则。 关键词：土地抵押权；实现条件；管理 从我国现行法律规定来看，土地抵押权是土地使用权抵押权， 3关于抵押权的实现方式 法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土 实现抵押权的方法，主要有三种：①拍卖抵押物。②订立合同取 地他项权利，没有明确规定，下面就我国的土地抵押权做一下浅析。 得抵押物的所有权。③以其他方法处分抵押物。我国《担保法》第53 1 土地抵押权的概念 条规定抵押权实现的方法有三种：折价、拍卖、变卖。 土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地 3.1拍卖和变卖 占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权 拍卖抵押物，是世界各国法律上所规定的最主要的抵押权实现 人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并 的方法。因其是以公开竞价的方式将特定物品或者财产权利转让给 以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。土地抵押权作 最高应价者的买卖方式，并且一般由专门的机构进行，因此，较之其 为抵押权的一种，具备抵押权的共同属性，适用抵押权制度的共同 他方法，更能公平地实现抵押物的价值。 规则，具有以下几个特点： 变卖是指以拍卖以外的方式将抵押物出卖的形式。在我国，以 ①土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。 变卖的形式实现抵押权的方法有两种：一是抵押权人与抵押人协议 ②抵押权的客体是法律允许转让的土地使用权，即权利客体的 变卖。二是在法院强制实现抵押权时，如果无法以拍卖的方式对抵 限制性。 押物变价，则由法院主持对抵押物进行变卖。变卖的法律效力与拍 ③抵押人必须是享有土地使用权的债务人或第三人。 卖相同。 ④土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利。 3.2折价 可以设定土地抵押权的权利： 所谓折价，就是债务履行期届满后，抵押权人与抵押人经协议， ①法律允许单独流转的国有土地使用权。 由抵押权人取得抵押物所有权，以清偿担保债权的一部或全部。我 ②依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内 国担保法将其称之为抵押物折价归抵押人所有。受担保债权在协议 的国有土地使用权。 抵偿的金额范围内消灭，抵押权人对抵押人的抵押权也因此而消 ③依法承包并经登记的集体荒地的土地使用权。 灭。以抵押物折价实现抵押权具有简化手续、节约成本的优点，但它 ④农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的， 仅能适用于抵押权人和抵押人达成协议的情形。以折价方式实现抵 其占用范围内的乡（镇）村企业集体土地使用权。 押权，对抵押物价额的确定应依据市场价格而定，折价不得损害其 国有土地使用权可抵押范围： 他人的利益。 ①以出让方式取得的国有土地使用权可以连同地上建筑物一 4土地抵押权的消灭 并抵押，也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押。 土地抵押权消灭的情形主要有下面几种： ②国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时 4.1债务清偿。 抵押。