湖北省麻城市房地产市场调查报告.docVIP

摘 要 ２０１０年春节期间，通过对麻城市房产局，建设局和多家房地产开发公司展开深入调查，以及对当地居民（教师，医生，公司职员，工人，小商贩等）展开问卷调查，收集到了麻城市房地产市场相关资料和信息。经过精心整理和细致分析得出这篇调查报告，目的在于向广大读者介绍麻城市房地产发展的最新情况，系统地分析了房地产市场存在的一些问题,本文还讨论了造成麻城市商品房房价偏高的几个主要原因, 并提出相应的对策和一些建设性的意见。 关键词：房价收入比 高房价 商品房 引言 近年来，随着城镇化步伐的加快，大量农村人口涌入城市安家落户，全国各大城市的住房需求不断提高，房地产市场呈现出一片供不应求的火爆场面，在全国各地大兴土木的热闹与繁华景象中，沉睡多年的麻城市如梦初醒，不甘落后。从２００６年开始，短短的三年时间里，一座座高楼拔地而起 。在革命老区这片贫瘠的红色土地上，吸引了来自广东，福建，浙江等地将近３０多家房地产开发商前来淘金。麻城市的房价也在短短的三年时间里一路飙升，不断刷新历史记录。据有关资料显示，从2006年至今，麻城市商品房平均价格上涨了一倍多。高房价已经成为普通老百姓街头巷议的热门话题，麻城市房地产市场畸形发展所带来的一系列问题也备受社会广泛关注。 2.调查对象与方法 2.1调查对象 麻城市位于湖北省东北部，大别山中段南麓，城区规划面积１７１.７平方公里，建成面积３５平方公里，总人口近１２０万，约四分之三的人口以农业为主，属于国家级贫困县，2009年全市城镇居民人均可支配收入8765.24元，农民人均纯收入3062元，城镇居民家庭恩格尔系数为34. 51%，农村居民家庭恩格尔系数为44. 77%，全市贫困人口约18.13万人，人均住房面积21．8平方米。 2.2调查方法 我通过互联网查阅《中国统计年鉴数据库》，查到了麻城市城镇居民2004-2009年人均可支配年收入，统计结果如下表： 湖北省麻城市城镇居民2004-2009年人均可支配年收入 年份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 人均年收入（元） 5003.12 5440.28 6003.14 6949.83 7896.65 8765.24 从统计结果得出，麻城市城镇居民最近几年人均可支配年收入虽然有所增加，但涨幅缓慢，相对于全国的平均值17175元而言，还是存在很大差距。 我走访了几家主要的房产开发公司，随机抽查并统计了２００９年麻城市三十余家房产开发公司所报出的商品房价格（详细资料请见附录二)。根据统计数据表明，麻城市2009年商品房年平均价格在1500 元/㎡ 左右，全年房价呈不断上涨势头。预计2010年房价将继续保持上涨。 麻城市居民对商品房价格有怎样的看法呢？我通过问卷调查了群众对商品房市场的看法和意见，得出的结果如下图所示 在调查中还发现：有14.62%的住户反映商品房套内面积与实际使用面积不一致，19.40%的住户反映在物业管理上没有选择权，13.28%5的住户反映开发商违约延期交房，16.52%的住户反映虚假房产信息多，611.20%、地下车库所有权归开发商所有，10.32%的住户反映会所建材上到处是洋品牌，分不清楚品牌真伪和质量好坏，还有12.84%的住户反映其他问题。 3.结果分析 3.1房价收入比 评价一个地方的房价是否过高，是否给当地居民带来生活负担，国际上有一个通用的计算公式，那就是看这个地方的平均房价与家庭年平均收入的比值究竟是多少，简称房价收入比。 国际上公认的合理房价收入比应该在３－６之间，在该比值范围内居民对住房价格还能承受，并且有利于房地产市场健康有效地发展。 当某一地区的房价收入比在５－６之间时，按国际惯例认为该地区的房价过高,购买力将会比较低。当这一比值超过６时，该地区房地产存在泡沫。当这一比值超过７以后，就被公认为房价最难承受的地区。 3.2麻城市的房价偏高 根据国家最新标准，三口小康之家的住房面积为１００平方米，麻城市２００９年城市居民人均可支配的年收入为8765.24元，那么三口之家的年收入就是26295.72元，而一套１００平方米的普通住宅平均要价15万元左右，按照房价收入比＝平均房价÷每户居民平均年收入来计算，麻城市的房价收入比竟然高达5.7 3.3高房价的危害 高房价不仅给麻城市居民生活带来了沉重的负担，而且政府对房地产行业过分投入资金还制约了当地经济的均衡发展。 麻城市工业基础一直都很薄弱。据统计2007年麻城市工业企业负债合计65105万元，流动资产年平均余额55151万元，固定资产净值年平均余额40102万元，亏损企业亏损额491万元，企业成本费用总额114927万元，工业企业利润总额2686万元，工业企业利税总