国开证券 房地产行业研究.doc

行业评级：中性 序号 代码 简称 每股收益 市盈率 11E 10E 11E 1 002081 金螳螂 1.20 1.80 38.35 25.57 2 002163 中航三鑫 0.20 0.63 85.00 26.98 3 002325 洪涛股份 0.76 1.05 48.95 35.43 4 002375 亚厦股份 1.20 1.80 51.64 34.43 5 002285 世联地产 1.40 34.66 34.66 25.25 6 600007 中国国贸 0.20 0.48 60.4 25.17 7 600376 首开股份 1.24 1.73 13.56 9.71 8 000090 深天健 0.75 1.27 16.08 9.50 9 000036 华联控股 0.32 0.45 15.97 11.36 10 002146 荣盛发展 0.64 0.96 18.11 12.07 11 002200 绿大地 1.00 65.56 32.78 研究员 国开证券行业 摘 要 行业地位：房地产依然是国民经济的中坚力量 房地产对中国经济快速复苏的拉动作用显著。2009年房地产对国民经济的拉动和贡献率分别为1.58%、4.92%，10年上半年对国民经济的拉动和贡献率约为2.62%、4.69%，虽较2007年峰值有所降低，但是仍然处于较高水平。房地产对于中国的经济快速复苏，走出危机，起到重要作用。 未来5—8年房地产仍将保持较高发展速度。2006—2018年城镇住宅总需求面积约382.14亿平方米，复合增长率为7.64%，即城镇年均新增住宅面积需求量约18亿平方米。 待售商品房规模尚无明显警戒意义。1999年房地产行业市场化以来，累计待售商品面积我们测算最大为61820万平米，待售面积占累计竣工面积比重最大为12.36%，该比值虽较大，但是主要来自于写字楼和商业用房市场，且二者的库存消化速度在加快，而住宅市场待售面积和比例并不高。1999年以来商品住宅累计待售面积最大约18279万平米，最高占到1999年以来累计供应面积的4.47%。 房地产投资与国民经济比例总体仍属协调，个别区域偏高。房地产投资增长率/GDP增长率2，基本正常，房地产投资总额/固定资产投资总额比值2005年以来一直在20%左右，低于25%的警戒线，总体较为正常。房屋租售比稳定在1左右，总体稳定。 行业景气：国房景气指数仍在高位，开始出现回调迹象 调控政策效果开始显现。房地产行业总体保持在较高景气水平，商品房销售价格景气指数开始回落，调控效果开始显现，但是实质性的影响并不明显。 商品房销售价格指数开始高位回落。商品房销售价格指数维持在110以上的历史高位无法为社会和政府所接受，政府进一步的调控措施，必将促其高位回落，预计年底将回落至105左右。 办公楼价格指数快速上涨。在非住宅房屋销售价格上，办公楼销售价格指数2009年3月份以来快速反弹，快于商业营业用房价格指数，显示出实体经济中生产型企业的复苏并未完成。 房屋租赁价格指数开始出现补偿性上涨迹象。2009年下半年，尤其是2010年以来与房屋销售价格指数开始回落相反，房屋租赁价格指数有补偿性上涨的迹象。 风险警示：全球加息周期背景下，中国房地产潜在风险正在累积 全球性加息周期与区域性资产价格泡沫破裂是金融危机孕育的温床。流动资本在加息周期到来前的获利出逃和资产价格泡沫的破裂，成为危机爆发的导火线，钉住制利率政策的调整以及本币的贬值，导致金融机构的大量破产和重建，从而危机快速爆发和蔓延。 中国经济的金融风险监控压力在增大。2007年以来各国普遍实行低利率的经济刺激政策，随着经济的逐渐复苏，中美欧日四个主要经济体开始进入加息周期，附着在资产价格上的国际流动资本开始获利了结，全球性资产价格预计将开始回落。区域性金融危机爆发的可能性在增大。 目前期房为主的消费构成基于很大程度上基于房地产价格增长预期，如果房地产价格大幅回调的情况下，则这种模式将短时间内急剧大量的风险因素。 热钱的获利出逃将导致资产价格的回落。2009年以来热钱流入明显，对应减息对应资产价格上涨，在2010年6月重启汇改，人民币升值，5、6月份出现流出迹象，预计下半年热钱将加速流出。热钱的流出将必然引起房地产价格的回落，促使房地产降温。 银行信贷资金在宽松货币政策下加速流向房地产的趋势将回落。商业性房地产贷款余额增长率在2009年3季度超过金融机构各项贷款余额增长率，商业性房地产信贷资金中超过60%为购房贷款，显示出银行贷款大量流向房地产消费信贷市场。2010年2季度以来在房地产调控政策逐步收紧的情况下，信贷资金加速流向房地产市场势头出现放缓迹象，随着资金流入的放缓，房地产行业的调整将不可避免。 M2增速回落，将促使房地产价