浅谈房地产投资风险.doc

目 录 论文摘要 1 一、房地产投资风险的含义 2 二、房地产投资风险的特征分析 2 （一）房地产投资的位置固定性与风险 2 （二）房地产投资的资金需求性与风险 3 （三）房地产投资周期的长久性与风险 3 （四）房地产投资活动的相关性与风险 3 三、房地产投资风险分类 3 （一）系统风险 3 （二）非系统风险 5 四、房地产投资风险产生的原因 6 （一）房地产粗放型开发 6 （二）宏观形势出现的不利变化 6 （三）开发商主观意识的偏差 6 五、房地产投资过程中规避风险的建议 7 （一）政府面对房地产投资风险的控制 7 （二）企业对房地产投资风险的控制与管理 9 （三）利用他方的力量，分散风险 10 结束语 12 参考文献 12 摘要：房地产投资是一项高风险高收益的经济活动，对房地产进行分析的关键是对其投资风险种类的识别和对不同类型风险的有效防范。本文对房地产投资风险的含义、特征进行了概述，并分析了房地产投资风险产生的原因，对房地产投资风险进行分类,同时就房地产投资风险的规避进行了深入探讨,从而来提高房地产投资的经济效益。 关键词：房地产投资风险 原因 规避措施 浅谈房地产投资风险 引 言 房地产投资风险历来是投资商最关心的问题之一，随着近几年国民经济的快速增长 房地产市场也呈现出良好的发展态势，房地产业已成为国民经济中重要的基础性产业，但是房地产投资不同于一般产品的投资，它具有综合性、专业性、技术性强的特点，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，所以对投资风险分析是十分必要的。 房地产投资风险的含义 房地产投资风险是一种投资风险，它是指由于随机因素的影响，所引起的房地产项目投资收益偏离预期收益的程度。或者说，房地产投资风险是由于投资房地产而造成损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。 二、房地产投资风险的特征分析 房地产投资与任何投资一样，风险是不可避免的。房地产投资由于其物业的本身特点，又具有特殊性风险与收益并存。风险越大，收益也就高，要想获得高的收益就得承担较大的风险，没有风险就没有损失，不冒风险也就不能有收益的机会，作为成功的投资者，应该主动地而不是被动地接受风险，在相同的风险条件下，争取更多效益，或者相同的收益下，冒较小的风险。风险是一种普遍的客观存在，因而它也可被人们在一定程度上防范控制，要防范控制风险，就要了解掌握风险的特征。 （一）房地产投资的位置固定性与风险 房地产，顾名思义就是房产+地产，然而，土地与房屋同属于不动产范畴。房地产位置的固定性必然带来房地产的区域性和个别性，造成城镇与城镇之间、同一城镇不同区域之间以及同一城镇区域地段与地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。这是房地产投资的重要风险因素之一。 （二）房地产投资的资金需求性与风险 房地产投资是资金密集型的投资，规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也缓慢，流动性也就越差，而房地产商品相对于其它投资工具，变现性又较差。因此，房地产投资者就会面临着能否按期筹措项目所需资金及其归还资金的风险。 （三）房地产投资周期的长久性与风险 房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。首先，房地产开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是房屋售价或租金就越不确定，风险就越大。其次房地产商品的耐久性决定了其使用上的长期性，这一特点使得经营房地产比经营其他商品的风险更大。第三，随着社会进步、经济发展和生活水平的提高，人们对房地产商品的需求也越来越高，但房地产商品的耐久性却造成了其适用性能差和替代性差，投资者就要承担房地产商品闲置、无法出租的风险。 （四）房地产投资活动的相关性与风险 房地产的位置固定性和区域性决定了房地产投资与当地的经济形势和社会环境变化的关系十分密切。房地产业对于当地的经济发展趋势非常敏感。 三、房地产投资风险分类 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望受益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。对具体风险因素的分析，有多种分类方式，每一种分类方式都从不同的角度分析了可能对房地产投资的净收益产生影响的因素。在通常情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的非系统风险。 （一）系统风险 房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，主要有购买力风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、政策风险和或然损失风险等。 购买力风险 购买力风险又称通货膨胀风险，其实质就是投资完成后所收回的资金与初始投入的资金进行，购买力降低给投资者带来的风险。由于投