睢宁项目市场调研及项目定位建议.doc

睢宁房地产市场调研报告 南京观澜机构 2011-8-26 第一部分 走进睢宁 睢宁县位于江苏省北部，隶属徐州市，北临邳州市，东与宿迁市毗邻，西南部与安徽泗县、灵壁接壤，全县总面积1773平方公里，人口131万，耕地150万亩，辖16个镇、一个省级经济开发区。为东部沿海与中部地区的结合部和苏皖边界地区的重要节点城市，江苏省规划建设三个特大城市圈之一——徐州特大城市圈中“一城两翼”的重要一翼是徐州东南门户。 一、地理位置独特 睢宁区位优越，交通便捷。睢宁西靠全国重要的铁路交通枢纽徐州，东临欧亚大陆桥东桥头堡连云港，处于东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部，徐连经济带的中心区域、苏皖边界地区的交通要道，是江苏省规划建设的三个特大城市圈之一——徐州特大城市圈的核心层。境内有宁徐高速公路、104国道、324省道，徐洪河水运直通京杭大运河，有徐州唯一的民航机场——观音机场，已经开通了北京、上海、广州等多条国内航线。 二、人文历史悠久 睢宁县历史悠久，文化底蕴深厚。从下邳国到睢宁县，源远流长4000年。睢宁建县于1218年，由下邳和凌县两个县合并而成。，有三国、两汉文化遗韵，汉墓出土的陶器、青铜器和汉化像石众多，尤以吕布殒命的白门楼、张良进履黄石公的圯桥、羊山晓钟的羊山寺、出土的铜牛灯、牛耕图等文物著名。有巨山、庆安湖等山水资源，睢宁儿童画更是享誉海内外，被文化部命名为中国“儿童画之乡”。 三、区位交通良好 徐州是全国铁路交通枢纽，而睢宁就处在这个交通优势圈内。睢宁距徐州仅80公里，距陇海铁路40公里，境内104国道、宁宿徐高速公路横贯东西，与连霍高速、京沪高速、京福高速相连，从睢宁到徐州市区只有50分钟的车程，到南京也仅三个小时，到连云港国际港口一个半小时。国家民航干线机场——徐州观音机场就在睢宁县双沟镇内，从县城到观音机场只要半个小时。通过境内的徐洪河，800吨下货船可以直通黄金水道——京杭大运河。 四、经济发展快速 2009年上半年GDP实现64.21亿，按可比价计算，比去年同期增长13.9%，增速位居全市第四。一般预算收入实现3.25亿，比去年同期增长39.8%，2010年，睢宁地区生产总值达到了200.1亿元，比2009年增长14.6%，在全省排名38位，比2009年提升了4个位次，增幅在全省位居18名。一般预算收入实现12.94亿元，比2009年增长57.5%，在全省排名44位，比2009年提升了2个位次，增幅位居全省第八名。 2010年，睢宁居民储蓄存款额达106.53亿元，比2009年增长24.2%，在全省排名32位，比2009年提升了2位，增幅居全省第6位。农民人均纯收入的增加主要体现在工资性收入、家庭经营纯收入、财产性纯收入和转移性纯收入的增加。据悉，2010年，睢宁农民人均纯收入是7022元/人，增幅15.6%。其中，工资性收入3530.66元/人，增幅14.08%；家庭经营纯收入2929.67元/人，增幅12.83%；财产性纯收入77.85元/人，增幅26.89%；转移性纯收入483.83元/人，增幅49.12%。 五、睢宁工业发展 睢宁目前拥有工业企业500多家，形成了纺织、食品、机械、建材、轻工、化工等具有一定规模和水平的工业生产体系。 ?? 2010年，睢宁规模工业增加值实现了56.16亿元，比2009年增长24.2%，是2008和2009年的总和（2008、2009年分别为21.24亿元、34.86亿元），在全省排名41位，比2009年提升了3个位次，增幅居全省第五。工业用电量达到了12.02亿度，比2009年增长50.1%，在全省排名31位，比2009年提升了2个位次，增幅居全省第二。56.16亿元的规模工业增加值的实现，使睢宁工业经济2010年在三次产业中的比重达到28%，三次产业结构比达到21:42.5:36.5。 观澜观点： 睢宁近年来社会经济发展较为迅速，大力发展房地产业的市场环境已经形成；开发区的发展带来大量的企业进入睢宁发展，同时也带动地方经济的跨越和农村剩余劳动力的进城就业，使得睢宁渐渐有了城市“中产阶级”阶层，这一阶层随着经济的发展，年龄、收入的增加，对住房的需求表现旺盛，且这一需求随着企业人员增加、变动具有持续性特征，值得关注。 第二部分 睢宁城市规划 一、城市定位 根据睢宁县城总体规划（2005-2020）要求，将睢宁县城定位为： 睢宁县的政治、经济、文化中心，徐州市域东南、苏皖边界重要的交通节点和商贸中心城市，具有现代化滨河园林特色的生态型城市、儿童画之乡。 二、城市发展重点 “东进、北扩、西展”战略，重点加快东部市场区、北部新城区、西部开发区建设，构建中部核心商务区，推进南部区域和老城区改造。 三、社会经济