“智猪博弈”和房地产企业之间竞争策略.docVIP

在新政策下大型和中小型房地产企业之间的竞争策略 ————基于修正“智猪博弈”理论 专业：管理科学与工程 学号：200920844 姓名：刘菊花 摘要：目前房地产市场竞争越来越激烈，在政府的宏观调控下，运用“智猪博弈”理论分析大型房地产开发企业与中小型房地产开发企业之间的关系以及在新形势下的竞争策略。 关键词：“智猪博弈” 房地产企业 竞争 策略 前言 在中国，房地产曾经一度被认为是最好的投资项目，无论是大企业家还是一些小爆发户，都想把自己手中的现金投入到中国房地产业，以谋求其增值。面对变化莫测的市场环境，房地产企业如何在新经济条件下求生存、求发展，必须尽快形成、完善、维护和再创企业的竞争战略。博弈论是关于包含在相互依存情况中的理性行为的研究，是研究博弈现象中各方是否存在合理的行为，以及如何找到合理的行为，并加以实施的理论和方法。所谓“理性”，是指决策主体清楚地了解到自己的目标和利益所在，在博弈中总是采取最佳的策略以实现其效用或收益最大化。在博弈论（Game Theory）经济学中，“智猪博弈”是一个著名的纳什均衡的例子。假设猪圈里有一头大猪、一头小猪。猪圈的一头有猪食槽，另一头安装着控制猪食供应的按钮，按一下按钮会有10个单位的猪食进槽，但是谁按按钮就会首先付出2个单位的成本，若大猪先到槽边，大小猪吃到食物的收益比是91；同时到槽边，收益比是73；小猪先到槽边，收益比是64。那么，在两头猪都有智慧的前提下，最终结果是小猪选择等待。 　　实际上小猪选择等待，让大猪去按控制按钮，而自己选择“坐船”(或称为搭便车)的原因很简单：在大猪选择行动的前提下，小猪也行动的话，小猪可得到1个单位的纯收益(吃到3个单位食品的同时也耗费2个单位的成本，以下纯收益计算相同)，而小猪等待的话，则可以获得4个单位的纯收益，等待优于行动；在大猪选择等待的前提下，小猪如果行动的话，小猪的收入将不抵成本，纯收益为-1单位，如果大猪也选择等待的话，那么小猪的收益为零，成本也为零，总之，等待还是要优于行动。 用博弈论中的报酬矩阵可以更清晰的刻画出小猪的选择： 　　 小猪 行动 等待 大猪 行动 5,1 4,4 等待 9,-1 0,0 　从矩阵中可以看出，当大猪选择行动的时候，小猪如果行动，其收益是1，而小猪等待的话，收益是4，所以小猪选择等待；当大猪选择等待的时候，小猪如果行动的话，其收益是-1，而小猪等待的话，收益是0,所以小猪也选择等待。综合来看，无论大猪是选择行动还是等待，小猪的选择都将是等待，即等待是小猪的占优策略。 　　在小企业经营中，学会如何“搭便车”是一个精明的职业经理人最为基本的素质。在某些时候，如果能够注意等待，让其他大的企业首先开发市场，是一种明智的选择。这时候有所不为才能有所为高明的管理者善于利用各种有利的条件来为自己服务。“搭便车”实际上是提供给职业经理人面对每一项花费的另一种选择，对它的留意和研究可以给企业节省很多不必要的费用，从而使企业的管理和发展走上一个新的台阶。这种现象在经济生活中十分常见，却很少为小企业的经理人所熟识。 在这个例子中，对小猪而言，无论大猪是否踩动踏板，不去踩踏板总比踩踏板好。反观大猪，明知小猪不会去踩踏板，但是去踩踏板总比不踩强，所以只好亲历亲为了“智猪博弈”故事给了竞争中的弱者(小猪)以等待为最佳策略的启发。在博弈中，每一方都要想方设法攻击对方、保护自己，最终取得胜利但同时，对方也是一个与你一样理性的人，,在房产开发中,一切抉择都是在社会和市场分析中、对消费市场的调查中获取相关信息,追求的是低成本、高价格。房地产企业以满足自身最大利益化为最终目的。 在博弈规则既定的前提下，信息是房地产博弈结果最重要的因素，它是参加者选择博弈策略，确定谈判筹码的依据。房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，在博弈规则许可的前提下，自主经营，追求利润最大化是开发商的终极目标。在博弈规则中，房地产开发商处于信息优势地位，如拥有详实的开发成本信息、房地产质量信息。此外，房地产开发还处于垄断或半垄断地位，原因如下：其一，提供的产品具有唯一性和不可移动性；其二，开发商是某一宗房地产产品的唯一提供者，房地产需求者只能从开发商手中获取房地产产品，供给渠道单一，这决定了开发商控制着定价权，需求者讨价还价余地不大。其三，产品需求者选择空间不大，只能被动地选择开发商提供的产品。其四，现阶段的房地产市场并未形成均衡市场，市场有利于开发，开发左右着房地产市场供给状况，可以人为的造成房地产供给紧缺的假象，迷惑购买者。要实现货币增值，保证利润最大化，在开发前期，开发商必然重视房地产需求群体的反应，并不断根据需求者反应修正开发定位，消费者偏好、消费心理、承受能力，都影响到开发商投资决策。因为产品