郭伟壮-文献综述影响房地产价格因素.docVIP

新疆农业大学科学技术学院 专业文献综述 题 目： 姓 名： 郭伟壮 学 院： 科学技术学院 专 业： 土地资源管理 班 级： 土地资源管理0 学 号： 0 成 绩： 指导教师： 职称： 副教授 2011年10月31日 新疆农业大学科学技术学院制 自国家实施宏观调控政策以来，“房价、地价谁决定谁”成为全社会广泛关注的一个焦点问题，在理论界一直争论不休。房地产价格受市场供求规律的影响，但由于房地产位置的固定性、差异性、不可替代性等特点，房地产市场又不是完全的市场，并且国家宏观调控政策、政府住房制度、银行政策、土地供应政策等方面的变化对房地产市场都有较大影响。 第一类观点李嘉图探讨“玉米法律悖论”（Corn Law Debate）（residual land price）（Small,2000Priemus,2003）O’Sullivan(2000)，在经济学上占据了主流（野口悠纪雄，1997），成为城市经济学、房地产经济学研究中的一个重要理论预设，为大多数学者所应用，如Peng and Wheaton (1994)和Needham (2000)。 朱道林、董玛力（2005）用玉米法律悖论和引致需求理论的道理来说明地价和房价的因果关系问题。土地的价格太高，事实上是因为对住房的需求在不断增加，从而导致开发商们不断增购土地来满足住房的需求。对土地引致需求的增加必然导致土地价格的上升，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而并非原因。黄健柏、江飞涛、陈伟刚（2007）,研究发现：土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之前大大减少，地价变动对房价变动的贡献度大幅下降至零附近。因而地价上涨对房价上涨的影响薄弱。但是房价变动对地价变动的贡献度接近100%。郑光辉（2004）指出土地价格是提前支付的土地地租，就因果关系而言，是房价上涨增加了对土地的需求而导致地价的上涨，地价的高低与否是房价高低的结果，不是房价高低的原因。李和裕（2005）认为房地产市场需求强劲，房价涨幅较大是城市地价不断上涨的重要带动因素。 第二类观点从地价构成住房成本的角度，认为高地价是导致高房价的原因。Dowall和Landis（1982）分析了土地使用控制对土地市场和住房市场的影响，得出结论，土地密度控制和土地的有效利用，系统的影响新建房屋的价格。Kim（2005）研究韩国房价时都将高地价作为房价上涨的一个主要原因。Evans (1987)推进土地经济理论发展、探讨规划影响，指出土地利用规划以及其他方面带来的供给限制，会通过抬高地价而推进房价。Cheshire and Sheppard (2002) 分析土地利用规划的福利效应时认为规划的一大负面效应是扭曲了地价，使得相对于收入英国的房价居全球前列。Weston (2002) 认为绝大多数现有文献都基于新古典理论是有问题的，通过对英格兰主要住宅建造商的问卷，他认为房屋售价是建造商个人决策的结果，主要考虑包括地价的直接成本和竞争对手。 杨慎（2003）、包宗华（2004）认为地价的大幅度上升必然造成房价的大幅度提高；徐艳（2002）认为地价的过高时北京房价上涨过快的主要原因。建设部政策研究中心课题组研究中国房价将高地价作为高房价的一个主要原因。张晓（2003）认为地价不是房价偏高的决定性因素，只有其他成本都呈现刚性再无下降空间，而开发商也到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因 关于是高房价导致高地价还是高地价导致高房价的争议，已经存在很久了。最近，这一议题再度被舆论界高度关注。 2009年6月?13日，国土资源部副部长贠小苏在“2006中国地交会”开幕式上表示高房价并非地价所至经国土资源部研究，地价只占房价的25%至30%。一些认为招拍挂的供地土地出让方式抬高了地价，高地价造成了现在的高房价的观点是不正确的。地价是房价成本中重要的组成部分，地价同房价中其他成本构成要素一样，也在不同程度的影响着房价。但是，它不决定房价。房地产用地的招拍挂土地出让方式是公平、公正、公开出让土地，并显化土地价值的市场化方式，这种方式同样也不直接决定房价和地价。从根本上讲决定地价、房价的是市场供求关系，这是经济学的一般原理，但是为什么还有人认为是招拍挂的供地土地出让方式抬高了地价，高地价造