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城乡规划
旧城改造开发项目的容积率问题研究
刘贵文1 王 曼1 王 正2 (1重庆大学建设管理与房地产学院,重庆,400045;2重庆大学建
筑城规学院,重庆400045)
【摘要1随着我国城市化进程的加速推进,不断增长的城市人I:/与持续升级的功能需求,对现代城市的建设与发展提出了新的
要求。旧域改造是提升城市形象和改善人民生活的有效手段。本文在阐述容积率相关概念的基础上,根据投入产出理论,提
出了旧城改造容积率测算模型。分析了客积率与利润率之间的具体关系。旧城改造实施人员可据此提出适宜的旧城改造方
案。最后,本文以重庆市某旧城改造地块为例,对其容积率进行了重新测算,提出相关规划改造方案。
【关键词】旧城改造;容积率;利润率
【中图分类号lTU981 【文献标识码】B
间形态分析旧],缺乏对土地经济效益、生态环境效
1 引言
益及规划开发强度等控制性指标的结合分析,加大
旧城改造,作为一项民生工程,有着势在必行 了实际操作难度,阻碍了旧城改造进程。
的趋势,但其庞大的资金需求已成为旧城改造的主 现有研究多从政策角度和规划角度进行分析
要障碍。政府主管部门在主导旧城改造的前期,在 旧城改造方案。4],而对旧城改造容积率问题的研
拆迁任务和财政收入的双重压力下,通常的做法是 究主要是从经济学角度来分析¨。61。本文在探讨该
先行出让有较高回报率的旧城地块。而其直接后 问题时将三者结合起来。沿用投入产出分析理
果是,在拆迁较低价值地块时,资金问题将更难解 论∞:,弥补以前模型中存在的不足,通过详细的推
决,严重影响了拆迁进度,导致了当地拆迁居民的 理,构建容积率测算模型。通过分析利润率与经济
生活水平迟迟得不到改善。在旧城改造过程中,由 容积率、临界容积率、政策容积率以及利润最大时
于旧城改造本身的复杂性和政府在制定旧城改造 对应的容积率之间的关系,为旧城改造的参与人员
开发及规划方案的欠合理性,使得旧城改造步履 和实施人员提供一定的决策支持。
艰难。
2容积率相关概念
旧城改造开发和规划方案的制定与容积率存
在密切的联系,因此,容积率成为旧城改造讨论的 建筑容积率是指地上建筑面积与建设用地面
焦点之一。规划部门在制定具体的容积率数值时, 积的比值。容积率用来表示城市土地利用强度,而
主要是以城市总体规划为依据,结合具体用地的区 经济容积率则是应用于城市土地利用潜力评价。
域位置、住宅建设类型等基本条件,通过分类统计、 赵奎涛等。51在2005年第一次提出经济容积率的概
参照对比的方法规划设计出一定的经验值…。然 念,并将其定义为:“在开发一定用途的宗地时,能
而经验数值已经不能满足现实调控的需要,规划部
取得的行业法定利润时得到的容积率大小”,明确
门在进行旧城改造的规划时往往存在一定的滞后
了“经济容积率是区间”。咸宝林等心1对经济容积
性,也未与旧城改造的实际情况相结合,导致改造 率进行了修正:行业法定利润这一说法已经过时。
过程中出现了很多问题。究其原因是在我国的城
应采用最低基准总投资利润率来确定经济容积率
市规划实践中确定容积率时,真正起作用的还是空
区间。
容积率的上限取决于生态环境、社会环境质量
重庆市科委软科学研究计划项目“重庆市都市区旧城改造策略 的基本要求,而容积率的下限取决于投资者能承受
研究”CSTC。2009CE9068
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