2012年楼市后宏观调控阶段走势分析_房国强.pdfVIP

2012年楼市走势分析 一.宏观政策 2012年房地产的调控政策依然从紧 一：2011年10月12 佛山新政 1、对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，由市、 区人社部门出具人才引进证明，购房时可不受个人所得税 证明以及社保证明的限制。 2、已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳 入限购范围。 3、本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础 上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房 佛山新政当晚被叫停！ 二.2012年2月9 日正式发文的芜湖救市政策。 1.契税100%补助、 2.特定面积及特定人群购房补贴、 3.购房落户等政策 2月11 日中央检查组到达芜湖，2月12 日救市政策被叫停。 ， 三. 上海救市政策 2012年2月21号，持有本市长期居住证连续满三年以上 的居民家庭。因此，自去年初实施限购后，持长期居住证 连续满三年的居民家庭，和本市户籍居民一样，已有一套 住房的，可以再买一套；已有两套及以上住房的！ 2月28 日，沪叫停二套房政策！ 四. 3月2号，住建部强调2012年房地产调控基调明确，不会 放松！ 房地产权威专家、住建部政策研究中心副主任王珏林，在接受 记者独家专访时 也隔空喊话：中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地 方政府仍不吸取前车 之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政 策的执行力度。 王珏林还强调，中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确， 两会后也不会松动。 五.谢旭人：继续推进房产税改革适当扩大试点范围 中新网3月6 日电今日，全国人大五次会议新闻 中心在梅地亚多功能厅举行记者会，财政部部长谢旭 人就“当前的财政政策和财政工作”回答中外记者的 提问。谢旭人表示，财政税务部门已经会同有关部门， 与上海重庆两市人民政府一起，认真总结他们的试点 经验，想在这个基础上进一步研究推进房产税改革的 方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。 六.住建部姜伟新：七八个大城市房价一定要降 住房和城乡建设部部长姜伟新，姜伟新还透露，在保障性住房 方面不会有全国统一的标准，房产税改革试点扩大方案正在研 究制定中。 住房和城乡建设部部长姜伟新8 日接受中国证券报记者采访 时表示，“限购令”短期内不会有所微调和放松。对于今年的 房地产宏观调控政策，他说：“楼市调控不会再出新招，但也 绝对不会放松。 综合以上七点，2012年房地产调控政策维持目前态势，不会再 有太大的收紧，也不会有放松。 综合以上六点，2012年房地产调控政策维持目前态势，不会 再有太大的收紧，也不会有放松！ 地方政府为何会放宽限购政策？ 土地出让金是政府财政收入的最大来源，以上海2011年为例。 上海统计局公布的前11个月上海财政总收入达3286.03亿，同 比增涨20.7%，政府财政有153.26亿的盈余！ 截至12月27 日，上海共出让土地775幅占地面积2987.79万 平方米，规划可建筑面积4748.17万平方米，总成交金额为 1238.85亿元。2010年上海共成交594幅土地2623.53万平 方米，规划可建筑面积3936.59万平方米，总成交金额 1528.47亿元， 2010年土地出让金占财政收入比例58.66% 2011年土地出让金占财政收入比例大致37%不到！ 比较以上数据，同时我们还会发现一个什么问题？ 2011年，土地出让多了，但总价下来了，也就是说开发商 的拿地成本低了！ 2010年平均单位建筑面积的价格 3882.7RMB/平方米 2011年平均单位建筑面积的价格 2609.1RMB/平方米 拿地价格便宜了1273RMB/平方米.也就是说,2013年推出的 新房源开发商的开发成本低了,大概估算一下,约10%~15% 空间! 供需关系:刚性需求依然强劲，投资需求 降低！限购政策的抑制，使得供大于求！ 供需关系:以上海为例 2月20日，上海市统计局公布的 《2011年本市房地产市场运 行统计》数据 2011年商品住宅销售面积1473.72万平方米，下降12.6%，月 均123万平方米，处于历史低位! 2011年其中存量住宅1058.71万平方米，下降30.4% 二手房占比71.8%!房价降不降，还要看那些拥有住房的房 东们！ 2011年每平方米21584元，比上年上涨2.8% 。从各区域看， 内环线以内每平方米48506元，比上年上涨1%；内外环之 间每平方米27744元，上涨17.4