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无锡市拆迁项目投资成本调研报告 PAGE PAGE 1 目 录 一、拆迁费用 （一） 拆迁费用明细及依据 （二） 初步框算拆迁量 （二） HYPERLINK /UpLoadFiles/xxxxxx/5.jpg \t _blank 拆迁投资费用估算 1、按赔偿明细来估算 2、按市场赔偿单价来估算 二、安置房投资成本 三、投资成本分析 （一）单位成本 1．土地购置成本 2．公建工程 3．建安成本以外的有关规费 4．建安成本 四、地下管线建设投资 无锡市拆迁项目投资成本调研报告 经向无锡规划、国土、建设等政府的有关职能部门多次咨询，并同无锡万科、无锡常发等当地标杆公司的工程师充分沟通交流，结合现场勘查目标项目的感受，现将有关投资成本汇报如下： 一、拆迁费用 （一） 拆迁费用明细及依据 无锡市拆迁原则上“住宅实行拆迁安置房补偿安置，非住宅房屋不作产权调换，对被拆迁人实行货币补偿“。 根据锡建发〔2001〕40号界定，我们目标土地上的住宅处二类地段，具体操作按二类地区修正。 1、住宅补偿明细 住宅补偿明细 表1.1 序号 明细名称 估算数据 依据 备注 1 位区补偿 1950元／平方 锡建发〔2001〕40号 　 2 重置价 8００元／平方 锡建发〔2001〕40号 根据结构、装修及设施现状 3 过渡费 5000元/户 锡政发〔2003〕89号 实践中按10000元/户结算 4 装潢补偿费 200元／平方 　 按市场价调整 5 移装固定设施补助费 　 锡建发〔2001〕40号 按政府原则操作 5。1 有线电视 260元/户 　 　 5。2 电话 208元/户 　 　 5。3 空调 180元/户 　 按市场价调整 5。3 太阳能热水器 200元/户 　 5。4 拆表费 136元/只 　 　 6 煤气建设费 2800元/户 　 按市场价调整 7 搬迁费 450元/户 锡建发〔2001〕40号 实践曾按1000元/户结算 8 搬迁奖励费 20000元/户 锡政发〔2003〕89号 区政府包干 9 拆迁劳务费 30元／平方 锡建综〔2005〕6号 　 10 区拆迁工作费 5元／平方 锡建综〔2005〕6号 　 11 评估费 10元／平方 锡价服〔2005〕69号 　 12 上交拆迁中心管理费 4‰ 　 　 13 调档费 300元/户 档案中心收费 　 14 不可预见费 10% 　 　 15 国有土地 收益基金 25% 　 　 2、非住宅补偿明细 根据锡政发〔2004〕307号规定，非住宅房屋不作产权调换，对被拆迁人实行货币补偿，补偿价格依据市场评估确定。评估方法主要有： 基准价格比较修正法，按项目所在区域为8000元/平方米来修正。 收益法，不能采用基准价格比较修正法时采用，主要是评估所要采集的收益、成本数据不易。还原率也不好确定。 成本法，非营利的科教、文化、卫生和福利公益事业用房、工交仓储用房。 非住宅补偿明细表 表1.2 序号 明细名称 估算数据 备注 1 拆迁补偿款 8000元／平方 基准价格 2 装修补偿费 200元／平方 市场调整 3 停业补偿费 3% 以拆迁补偿款为基准 4 营业执照补贴 10000元 实践中对商铺 5 区位补偿 3100元／平方 二类一等区位 3 设备拆除、安装、搬迁费用 按5% 市场调整 4 电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费 按5% 市场价 7 特殊行业无法进行搬迁和再次安装使用设备的补偿 按10% 市场评估价 8 国有土地收益基金 按25% 政府土地增值收益 9 其它 按3% （二） 初步框算拆迁量 目前，目标项目要拆迁的建筑面积、居住户数的具体准确数据，有待政府批准。在此，我们只能估算拆迁量（详见表1.3），准确测算将等到政府正式批准统计数据出来后，再给予调整。 拆迁量估算表 表1.3 序号 项目 住宅 非住宅 户数 面积（平方米） 户数 面积（平方米） 1 振新路 1487 84809.33 43 46527.05 2 夹城里 2424 241378.86 25 81859.08 3 区政府北侧 125 7300.17 33 3586.88 4 合计 4036 333488.36 101 131973.01 5 拆迁总面积 465461.37 （二） HYPERLINK /UpLoadFiles/xxxxxx/5.jpg \t _blank 拆迁投资费用估算 1、按赔偿明细来估算 住宅拆迁补偿测算表 表1.4 序号 明细名称 投资额(万元) 1 位区补偿 65030.23 2 重置价 26679.06 3 过渡费 4036 4 装潢补偿费 80.72 5 移装固定设施补助费 397.14 5.1