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论房地产出租业与房地产投资替代 上海易居房地产研究院 2010 年第32 期 总第169 期 作者介绍 崔裴：上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长 关键词 房地产出租 房地产投资 投资替代 目录 主 编：李战军 一、房地产出租业的形成及其在房地产业内的地位 执行主编：朱 光 二、房地产出租业的房地产投资替代效应 主 办：房地产发展研究所 印发日期：2010 年10 月25 日 三、房地产投资替代对房地产市场运行的影响 电 话：021 地 址：上海市广延路383 号 文武大楼5 楼 邮 编：200072 Email：zhuguang@ 欢迎投稿 承接研究 论房地产出租业与房地产投资替代 ——基于美国REITs 与非金融机构房地产投资的格兰杰检验 崔 裴 房地产既是最基本的生产、生活资料，又是价值高昂的投资品。研究发现， 房地产出租业是房地产业内分工内生演进的产物，是现代房地产业的核心主体— —房地产投资者；房地产出租业具有将房地产直接投资转化为对房地产出租企业 投资的投资替代效应；房地产投资替代，有助于缓和房地产买卖市场的供求矛盾， 增加有效房地产服务供给，有助于形成房地产租买选择机制，对于解决中国住房 价格过快上涨和售出商品房大量空置问题，具有切实意义。 一、房地产出租业的形成及其在房地产业内的地位 有关中美房地产业的比较研究 （崔裴，2010）发现，美国房地产业中有一个 极为重要的行业，而中国房地产业内目前尚未形成这样的行业，即房地产出租业 1 （Lessors of real estate）。房地产出租业是由长期持有房地产资产并通过出 租经营，以租金收入为主营业务收入的企业所组成的行业。这些企业包括以“开 发——出租”为主要经营模式的公司 （如在纽交所上市的Real Estate Holding Development 企业）和房地产投资信托公司（即REITs，但不包括Mortgage REITs）。 从起源上看，房地产业是随着社会分工的自发演进而从建筑业中分孽而来的。 当人们从建筑物的完全自给自足转为由业主委托建筑商建造时，建筑业形成了。 而当建筑商未接受委托即自行建造，并将这些建筑物拿到市场上交易时，建筑商 就演化为房地产开发商了。在美国和中国房地产业发展的早期，很多房地产开发 商就是从建筑商转型而来。当人们购买房地产的需求形成一定的规模，房地产开 发业就形成了。这实际上是一个分工深化的结果。尽管从提供房地产的物质产品 这一层面而言，房地产开发业似乎与建筑业没有差异，表现为房地产业或建筑业 与购（建）房业主之间的分工，业主不必再从事房屋建设的具体事务。这种分工 1 即北美产业分类体系（NAICS 2007 ）中的5311 。 或可称为“商品使用价值层面的分工”。但是，房地产开发业与购房业主之间的 分工进一步深入到了商品价值层面。房地产开发商不仅替购房业主完成了其如果 作为自行建设者而需要自行完成的建筑生产活动（这是形成房屋使用价值的基 础），而且替购房业主承担了其如果作为建房业主而必须承担的资金投入 （在房 屋建设过程中）及其相应的风险（这是形成房地产商品价值的基础）。 房地产商品的耐用性使得其价值并非一次性转移到房地产使用者所生产出的 2 商品、服务或劳动力再生产结果的价值中去的。因此，购房者实质上是投资者， 他（她）在购房时付出巨额资金，并非为了获得即期的享受，而是为了获得在漫 长使用期内房地产所持续提供的回报 （即承载、容纳生活、生产活动的“动态使 用价值”，即“房地产服务”）。如果购房者是出于自身对这种服务的直接需求