关于敏感点若干思考.docVIP

关于“敏感点”的思考 敏感点的概念和分类： 所谓“敏感”，是指一个因素的微小变化导致另一因素的巨大变化的现象。房地产开发中的“敏感点”是指这样一些设计、营销或施工的方案，它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响。从不同的角度，敏感点可作如下分类。敏感点由于分类不同，其责任部门、管控方式也不同。 （1）根据受敏感点影响的因素，可以将敏感点分为客户敏感点、物业管理敏感点、商业运营敏感点、成本敏感点、进度敏感点、工程质量敏感点等。 （2）从敏感点的控制源头，可分为设计敏感点、施工敏感点、营销敏感点。 （3）从敏感点表现形态上可以分为财务上的成本收益敏感点和非财务的价值类敏感点（价值对象包括客户、物业、商运等）。 （4）客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能敏感点，使用功能敏感点又可分为交房敏感点、装修敏感点、居住行为敏感点、精神敏感点。 （5）客户敏感点从性质上可以分为“保健”敏感点和“激励”敏感点。所谓“保健”敏感点，是指就是这样一类敏感点，它们的高性能并不能（或不明显地）提升购房者的购买意愿或业主生活质量，但一旦出现质量问题，绝对地降低购房者的购买意愿或业主生活质量。而“激励”敏感点与“保健”敏感点相反，提高它们的性能可以明显地提升购房者的购买意愿或业主的生活质量。 发现敏感点的方式 （一）归纳法 发现敏感点一种路径是基于