房地产消费中的问题及政策调整建议.docVIP

我国住房消费中的问题及对策建议 一、当前我国住房消费中的问题 （一）住房消费明显超前 有两组数据可以说明我国自2002年以来住房消费的过度增长和超前。一是在人均居民面积达到较高水平后，住房面积以比城市化快5倍以上的速度持续过快增长。2002年我国城镇居民人均住房面积达到了22.8平方米，超过了过去制定的小康目标，这时我国的人均GDP才刚刚达到1000美元。2003－2008年我国反映城镇住房供给的施工面积年均增长19.5%（另一个反映供给的指标在2004年宏观调控后明显失真，其增幅远低于施工面积，说明房地产商在操控供给），而同期城镇人口增幅仅年均增长3.2%，前者是后者的6倍。从住房需求看，2003－2008年间，我国商品房销售面积年均增长15%，比城市化速度快4倍。二是国际比较看，特别是与资源文化环境相近的人均过密化的东亚国家相比，我国的人均住房面积过于超前。2007年我国城镇人均住房面积达到了27.1平方米，2008年应超过28平方米，而同期中等收入国家平均值仅为20.1平方米，中高收入国家也仅为29.1平方米。我国城镇人均住房消费大大超过日本、韩国，日本、韩国都是发达国家，其资源和文化特征与中国类似，日本人均住房面积仅15.6平方米，韩国也不到20平方米。尽管存在住房严重的不均问题，但住房总量规模是明显超过经济发展阶段的，增速是明显过快的。 （二）消费存在严重的“投资化”倾向 无论是我国的居民消费或房地产企业的投资（其他企业参与房地产的热情也非常高）都存在一种过度地偏好于房地产的倾向。原因一部分源于文化因素，另一部分则来自于房地产投资的过大投机赚钱效应，而政府因其产生的巨大财富效应则给予过度的支持和保护。根据我2007年对流动性过剩问题的研究，在中国居民的投机行为中，对房地产有93%的偏好，大量过剩的资金绝大部分是流入房市，而不是股市或其他。2009年保增长的效应也绝大部分转化为房价上涨，货币供应量过多增长和信贷的过多投放，主要是被房地产所吸收，造成房地产泡沫的大膨胀。我们估计2009年相对GDP增长的实际需求，信贷过剩大致4万亿元，其中大多数都是流向房市，这才是今年房价大反转的根本原因。中国现在的房价上涨完全是资金推动型，过去支持房价上涨的三大因素如宏观基本面、居民自主需求和货币，现在仅剩下一个，那就是货币和信贷增长。 还有一个数据可以证明我国近阶段的住房消费主要是靠投资驱动，而不是消费驱动，住房消费存在严重的“投资化”倾向。通过对国家统计局编的《中国城市（镇）生活与价格年鉴》的分析，我们震惊地发现（见表1），2003年以后，住房需求（销售量）的50%左右被10%的最高收入户购买，这些最高收入户不存在住房不足的问题，因此是一种纯粹投资或投机行为，20%高收入以上户购买住房占比达近2/3，就10%的高收入家庭来讲，大多数也不存在住房不足的问题，因此，我国的住房市场投资或投机需求占比超过了50%，这是一个大投机性市场。中等收入以下的60%家庭购房占比仅占15%左右，因高房价使一般的居民被排斥在商品房市场之外，通过住房商品房来解决大多数住房问题完全是不可能的。商品房的消费属性已居次要位置，让位于投资属性，这明显违背了房改及发展住房市场的初衷。房子不是用来住，而是用来投机炒作，这是我国住房政策的最大失误。 表1　不同收入家庭住房消费占比比较（单位：%） 年份 10%最高收入户占比 20%高收入以上户占比 40%中高收入以上户占比 20%中等收入户占比 40%中低收入户占比 2002 38.64 58.84 73.92 15.68 10.4 2003 51.37 63.52 82.58 9.87 7.55 2005 47.97 65.6 84.48 9.19 6.33 2006 50.26 69.97 87.17 7.86 4.97 2007 47.96 62.15 81.73 10.5 7.77 　　　资料来源：国家统计局编《中国城市（镇）生活与价格年鉴》（2003、2004、2006、2007、2008） （三）反映为我国居民消费观念和方式的落后 中国居民的消费不足除了收入差距扩大、社会体制不健全等约束外，还受到消费结构不合理、消费方式(或模式)落后的重大影响，在我们看来，后者更为本质。我们传统的消费模式是以“吃住”为中心，在“吃”和“住”上存在过度偏好的问题，这既造成了消费结构的不合理、不经济，又使得居民在其他方面特别是服务业的消费能力不足，同时，以过度强调“吃住”的消费模式是一种封闭性、缺乏创新的消费模式，是一种发展潜力不大、但破坏性很大的小农消费方式。应努力改变这一传统的消费模式，转为以“玩”为中心的消费模式。 （四）住房消费政策定位严重不当 住房既是私人物品，也具有较明显的公共品的属性，“居者有其屋”是一