房地产新政抗性引导说辞.docVIP

政策抗性引导说辞 关于60%首付与1.1倍利率的解释 我们项目在这次房地产调控中，银行金融政策也受到一定影响。但由于我们项目属于天津市辖区，所以执行的是天津市地方政策。 按照天津市相关规定，对于2套以上购房者，首付成数不低于60%，这同样是现阶段全国性金融贷款执行政策，没有可以变通的余地。 2套以上购房者贷款利率政策为基准利率的1.1倍。这虽然是目前各家银行的统一执行政策，但其中会有很多变化空间。 比如，像2008年房地产市场调控时，银行执行的是和目前政策一样的1.1倍利率。但随着2009年调控手段和金融政策的放松，银行陆续推出8.5折、7.5折利率政策。这时在08年购房的客户，就会利用政策环境的变化，向一家新银行提出“转按揭”申请。由这家新银行将客户房贷支付给客户当时购房的按揭银行，使得客户最终在新银行享受到8.5折甚至7.5折的贷款利率。这是典型的利用政策缺乏连贯性漏洞， “以时间换空间”的理财技巧。 那么，对于目前的您而言，现在购房暂时支付的是1.1倍的利率。但是随着这次调控周期的进程直至结束，在您未来总的贷款还贷期内，依然会以较低的贷款利率进行还贷的。因为国家经济环境发展的严峻现实，决定了房地产及其相关行业在未来相当一段时间内，仍要承载国家经济发展主要带动引擎的作用。过分或者过严厉的打击，在购房者没有享受到切实利益的情况前，国家经济发展将会首先受到考验。 给您举个例子，2010年5月28日中国银行对于本次房地产调控将可能对银行体系产生的影响，进行了内部压力测试。结果是如果房价下跌30%，将对银行体系安全构成系统性风险。 简单的讲，如果房价下跌30%，将可能造成像次级贷一样的金融风险，最终造成国内经济环境不稳定！ 您觉得在打击房价和保障经济发展速度这两方面的比较权衡中，国家会选择哪个呢？ 关于客户认为房地产市场还要降价的解释 首先，我先用一组数据来向您展示最近几年房地产市场发展的真实面貌。以天津市为例，2007年较2006年房价同比涨幅为86%，将近一倍；2008年房地产市场受国家调控影响，较2007年房价同比涨幅为负的3.5%，虽然当时舆论和媒体对于房价下跌的报道非常猛烈，可能您也能够回忆起08年各主要媒体是如何铺天盖地的报道楼市降价的消息的，但事实是房价仅仅微幅下跌了3.5%，完全属于市场正常的波段性调整；进入2009年，受房地产市场反弹影响，较2008年房价同比涨幅为178%！涨幅近2倍！同样，北京和上海的涨幅，比天津市场还要猛烈，均达到200%以上的涨幅！也就是说2007年没有买房，持续观望的客户在2009年的时候，同样的房子则需要多付出3倍以上的置业成本！这就是受媒体和舆论误导所造成的损失！ （数据来源？路劲屿东城项目是我们公司代理销售的楼盘之一。我们公司的全称为“易居中国房地产经济控股有限公司”，是一家总部设立于上海，旗下三大主营业务公司均在美国纽约交易所与纳斯达克同时上市的专业房地产代理销售公司。目前在国内销售代理行业连续4年保持排名第一，在全国几乎所有省市均设有分公司，在房地产行业被誉为“巨型航空母舰”，有兴趣的话您可以登录我们公司的网站了解详细情况。 我们公司三大主营业务公司之一即是“中国房地产信息集团”，这是一家以市场数据统计与分析而著称的公司。我刚才和您说的数据都是“中房信”提供给我们的。都是通过所在城市每一个房地产项目的真实销售数据统计而成。相比国家统计局发布的房地产行业统计数据而言，它是市场真实情况的最直接反映。有兴趣的话您同样可以登录网站，搜索“科尔瑞2009”系统进行了解我们的统计介绍，但这些敏感的数字我们是不会在公开网络上出现的，以免引起政府的不快。请您谅解。） 其次，关于这次调控政策，确实收到了一定的效果。一、二线城市成交量纷纷下降（但三线以下城市的成交量和销售价格依然保持快速上扬的局面），但销售价格并没有明显下降，这是因为房地产企业在2009年的市场反弹过程中收获的利润较多，目前仍有较充裕的资金支持企业正常运营，同时利用这段时间与政府进行博弈，采用“以时间换空间”的策略，等待国内经济形势的变化。根据现在媒体一致报道的情况来看，房地产市场最有可能出现价格变化的时间应该为三季度末至四季度初的时间段内。这点与我们“中房信”的判断大体吻合，没必要对您隐瞒什么。但，媒体没有报道我们“中房信”对于市场变化总结的影响因素分析内容。分为几方面： 人民币升值所可能产生的影响： 2010年6月19日人民银行宣布《进一步推进人民币汇率形成机制改革》，人民币汇率再一次进入升值通道。对我们普通百姓而言，人民币的升值将直接刺激通货膨胀速度加快，银行“负利率”现象将更为突出（负利率？即通胀率减去银行现行利率，得数为负。如-3%即代表每一万元每年实际购买力下降300元。通胀率组成由“生产者价格指数”PPI、“消费者价