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深圳世联行地产顾问股份有限公司2013 年度报告全文 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2013 年度报告 2014 年03 月 1 深圳世联行地产顾问股份有限公司2013 年度报告全文 第一节 重要提示、致股东的信、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和 连带的法律责任。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司 本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2013 年12 月31 日的公 司总股本为基数，向全体股东每10 股派发现金红利 1 元（含税），送红股4 股 （含税），以资本公积金向全体股东每10 股转增 4 股。 公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主 管人员)欧志鹏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对 投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 2 深圳世联行地产顾问股份有限公司2013 年度报告全文 致 股 东 的 信 各位世联行股东、女士们和先生们： 马年开春伊始，房地产业不只遭到移动互联网的“逆袭”，也遇到了市场的“倒春寒”。枪火玫瑰，我们相信 14 年房地 产市场软着陆，却也知道伴随着销售增速大幅度下滑，将会出现部分城市出现降价楼盘的调 和分化局面。每一次市场的调 ，从来都可能是世联行逆流而上的好机会，这一次相信也不会例外。我们是这样思考过去和未来的： （一）从“B”出发的 “规模 济”（B 指产品供应端） 从 “B”出发的规模经济，整个房地产市场的循环是传统的制造业思维方式：工业化、工具、模型、精细、功能、精英、 专业、理性、逻辑、权威、中心化……在这种思维下，消费者是我们推销产品的“对象”，是回笼资金的“工具”，是被驱赶 的“羊群”，是 “客户”不是主人，是被规范、被分类、被定位的“买单者”。产品经济唯一的问题是如何将这些 “小客户” 归类，排除其个性化， 到最大公约数，从而实现“规模经济”！“每个客户是孤立无援、无足轻重的，总有一个超级权力悬 在头上。”这是标准化的工业经济时代个人的感受。 生产者主导市场是过去二十年中国房地产的实际情况，而 “规模经济”就是从 “B”出发的唯一的竞争 “正道”和“大 道”。谁走规模谁得天下，这是中国房地产根本不用举例说明的现象。如果不走规模，从任何角度来看都不经济：从上市、 融资到拿地、采购；从成本、利润到集客营销，无不如此。如果房地产的空间还无限大，如果中国主要消费者还处于功能阶 段的刚需，如果房价与居民收入比还处于低位且单边上升……从 “B”出发的“规模经济”仍大有可为，但从A 股地产股的 估值上来看，显然资本市场已经不认同这样的假定了。 （二）从“C”出发的 “品种 济”（C 指产品消费端） 每一户中国家庭置业者都是独一无二的，也就是“家家有本难念的经”，“买房置业”几乎是每一个中国家庭经济生活的 头等大事，而 “房子”本身也天生具备 “异质性”！什么是房子的“异质性”？房子与居住在其中的人、家庭一样：1、没有 一模一样完全相同的房子，也没有同样的家庭 （同一座楼，不同户型、不同楼层、不同朝向、不同景观、不同编号）。这意 味着在表面上苍白和单一的“房价”后面是丰富而多彩的生活：不同的装修格调、不同的空间使用、不同的财务安排……生 活的意义正取决于这些 “异质性”的维度和载体。 从 “C”出发，我们迎来了移动互联网时代消费者的“范式转换”：从 “制造业思维方式”进入 “消费者主权思维方式”： 个性化、感性化、边缘、体验、相关、定制、具体、差异、选择…