房地产建设项目可研报告.docx

目 录1郫县房地产市场总体情况2项目概述2.1项目基本信息2.2土地信息2.3规划条件2.4 土地效果图3市场分析与预测3.1郫县整体市场需求分析3.2郫筒板块住宅市场分析3.3项目优势分析4市场策略分析4.1产品策略 4.2价格策略5建设规划和产品方案5.1规划设计方案的指导思想5.2规划方案描述5.3产品方案5.4建筑方案6项目开发经营策略和投资估算6.1项目开发经营策略6.2项目投资估算7项目开发经营主要风险及对策分析7.1市场风险分析7.2项目的资本风险分析7.3企业风险分析8结论与建议一、郫县房地产市场总体情况郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，处于“全域成都”六走廊的中心城—郫县—都江堰走廊，是成都市都市经济的重要拓展区。 郫县距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，有银郫县之称。全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），总人口50万人。郫县是四川省成都市下辖的一个县。县人民政府驻郫筒镇。 随着郫县城市开发建设的快速推进，共建配套设施不断完善，县域三产服务业、房地产业发展呈现良好态势。众多开发建设巨头的目光投向郫县，中信地产集团、深圳花样年集团、中铁五局、中铁二局先后进入郫县参与一级土地整理，绿地、龙湖、华润、置信等 品牌开发商先后进驻郫县，主题地产和高品质楼盘不断涌现，城区土地价值迅速提升，经营性土地的拍卖价格从2008年前的每亩100—240万元上涨至目前的每亩400—645万元，商品房市场均价目前达到5500元/平方米左右。由于郫县位于成都近郊，区位优势明显。之前由于比较优越的自然条件，导致郫县过去过多的发展了农业，也间接的导致房地产业的低速发展。近几年，随着现代工业港的大力发展，以及成都市主城区的外扩，使得郫县经济面临巨大的机遇，也给郫县房地产市场带来了稳定的客户资源和发展机会。郫县是“八河并流的水上城市，成都平原的至美田园”，自然环境优越，水资源丰富，是国家级生态示范区、成都市区的重要取水源区。冬无严寒、夏无酷暑，四季鲜花盛开，是居家置业的理想之地。其巨大的土地供应量和目前房价的洼地，必将为房地产开发带来更大发展空间，是未来城市价值的热点区域、潜力区域。目前郫县房地产主要聚集在三大板块组团：板块名称板块主要范围功能定位板块主要楼盘犀浦绕城高速、成灌公路、成灌高速公路、犀浦镇与金牛区交界线围成区域，面积约3.2平方公里高新技术产业区、科研中心伊莎贝拉、新里派克公馆红光由绕城高速500米生态绿地、围城路西沿线、托普大道及红光路合围而成，面积约为2.9平方公里中高档居住区正成名城左岸、万基金蓝湾、中铁瑞城西郡英华、华润橡树湾郫筒郫筒镇成灌路以南的城区，面积约7.7平方公里政治、经济、文化、中心，交通枢纽，城镇人口集中区龙湖弗莱明戈、中信未来城、置信逸都花园、中铁奥维尔二、项目概述1、项目基本信息项目投资商：成都市 有限公司项目开发商：成都 置业有限公司项目名称：“田园世界”（暂定）项目投资商成都市中环宇盛投资管理有限公司拟以产权竞拍方式收购上述两家公司全部股权而获得土地使用权及项目开发权，并为此已组建了专业的投资并购团队，对郫县房地产市场做了大量的市场调研，并对该项目做了深入的研究和前期策划，拟将该项目打造成郫筒镇标志性的宜居生态楼盘。 2、土地信息：该项目共AB两宗土地，总占地约211亩，A号地块占地86880.62㎡，B号地块占地53848.47㎡。其中A号地块由两证组成，分别为郫国用（2012）第xxxx号（42757.49㎡）和郫国用（2012）第xxxx号（44123.13㎡），成都 俊峰置业有限公司拥有A号地块的土地使用权。B号地块为郫国用（2012）第xxxx号（53848.47㎡），成都 置业有限公司拥有B号地块的土地使用权。土地用地性质为商住用地，其中住宅使用权年限为2080年7月止，商业使用权年限为2050年7月止。两宗土地地形方正，平整规则，四面临街，目前已达到“六通一平”，可以启动设计报建手续，分别以该项目的一二期顺序实施。3、规划条件： 容积率≤4，商住比为20：80，建筑密度≤30%，绿地率≤30%，建筑限高100米。规划指标在郫筒镇较优，好于周边建成或在建项目，相对于获地成本，土地利用开发性价比较高。4、宗地效果图：三、市场分析与预测㈠、郫县整体市场需求分析：2008年之前，郫县基本的购买群体为本地原住居民，以第一居所为购买目的，所占比约75%；2008年随着成灌快铁的开通以及郫县启动旧城改造，非郫县区域人群在郫县购买住宅比例骤然放大约占65%，仍以第一居所为主；2008年，郫县开始加大旧城改造制度，快速发展区域经济，以旅游资源吸引了众多商家