房地产经济测算.ppt

房地产经济测算研讨 谢添 2012.3. 经济测算就是一种财务预算 　 经济测算实际上是一种“财务模型”，是对项目可行性研究的一个重要环节。主要是结合产品定位与概念设计成果，对开发商所属的项目进行全面的财务测算，以验证其在经济上的可行性及提出可行建议。 它是项目投资决策过程中的关键环节，此环节涉及到项目投资估算、投资收益、资金筹措、贷款还本付息及进度安排等各方面问题，具有财务、工程、金融、经济等多方面的知识要求。 简言之，经济测算就是预算项目开发成本、销售收入、利润率等各方面财务指标。 总体用来测算项目是否可行，具体有四大用途： 　 第一、拿地前，用于决策是否拿地开发；（粗账） 第二、拿地后，用于判断规划是否价值最大化；（真账） 第三、融资时，用于项目资金筹措，尽可能达到融资目的；（假账） 第四、开发时，用于成本控制目标的设定、财务监督等方面。（细账） 经济测算的支出科目 （1）、土地费用 （2）、前期工程费用 （3）、建安工程费 （4）、基础配套设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费 （7）、不可预见费 （8）、税金及附加 （9）、销售费用 （10）、管理费用 （11）、财务费用 所得税一般不计入投资成本。 各支出科目金额估算 成本指标 所占份额估算（经验值，仅供参考） 土地成本 据实收取 前期费用 建安工程费的3%-6% 建安工程费 按经验和规划标准而定（主体部分一般1500-1800，北方多300元/㎡) 基础配套费用 建安工程费的15% 公共配套费用 看配套数量，少则一般是3%-5% 开发间接费用 总投入的2% 不可预见费用 以上六项的1%-2% 税金附加 建安成本的8%-15% 销售费用 销售收入的2%-5% 管理费用 开发成本的3%-5% （物价上涨，比以往有所增加） 财务费用 开发成本的3%-10%（利息上升，比以往有所增加） 口头估算就是楼面地价*3就是总成本，但具有局限性，必须是地价超过常规建安成本方作参考。 经济测算的收益科目 静态： （1）、投资回报率 （2）、销售利润率 动态： （1）、现金流、净现值 （2）、内部收益率 今天的钱不等于明天的钱，用动态方法算账。 财务分析的主要经济指标 静态经济评价指标 动态经济评价指标 财务评价的主要技术经济指标 成本利润率 销售利润率 内部收益率 现金流、净现值 如何分析？ 在可行性研究中，静态指标直接按表测算，动态指标则通过预算建设进度和销售进度，测算每年的投入与收支情况得出现金流，最后算出净现值和内部收益率，根据净现值和内部收益率调整建设进度、销售进度及规划。 1、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，一般也叫投资回报率。 成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100% RPC= 成本利润率 GDV= 总开发价值 TDC= 项目总开发成本 DP= 开发利润 用于判断项目是否盈利，有多少盈利。 静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。 2、销售利润率 是企业利润总额与净销售收入的比率，是衡量企业销售收入的收益水平的指标。 销售利润率不仅仅反映获利能力，还反映售价风险的承受能力。 比如，珠海项目住宅销售净利率为30%，大约可以知道，如果售价下降30%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本，因此销售利润率比投资回报率更有参考价值。项目预算时单价按1.2万计算，价格下降30%是8400元/㎡,即售价不能低于8400，可以看出目前做普通洋房将可能出现亏损，必须做高端产品或者等待时机再开发。 3、净现值（NPV） 是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的基准收益率（折现率），将各年的净现金流量折现到投资起点的现值数，以此反映项目在计算期内获利能力。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率 。（房地产行业通常水平8-20%，万科制定是10%） 一般情况下，净现值越大的项目越好。当净现值小于零，说明报酬小于资金成本，项目一般不可行，因为以货币的时间价值来考虑，这个项目就是处于亏损状态的，大于零则可行。 珠海项目现金流量情况（以盈利性的住宅物业为主要周期） 可以估算出需要投资多少钱，需要贷款多少，以及哪年开始盈利，哪年开始回本。 4、内部收益率（IRR） 是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值，刚好等于投资成本时的收益率。简言之就是各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 IRR类似利息，但不是存款利息，而是投资的动