深圳-写字楼、商务公寓、酒店服务式公寓未来格局研判-谢扬飏、刘岳凯、鲁頔.pptVIP

写字楼、商务公寓、酒店服务式公寓未来格局研判 商务公寓价格仅低于写字楼2000元/平米，但销售速度却是写字楼的一倍 100％ 70％ 销售率 143 75 销售套数 商务公寓 写字楼 物业类型 28000 30000 销售单价 143（A栋） 50-145 卓越世纪中心 中心区 所属区域 108　 120/350 推售套数 面积/㎡ 　 卓越世纪中心：商务公寓拥有优异的市场表现，价值和速度实现双高 1）开盘表现 2）持销期表现 商务公寓 写字楼 物业类型 34000 36000 销售单价 4个月 50-145 卓越世纪中心 中心区 所属区域 7个月　 120/350 销售周期 面积/㎡ 　 卓越世纪中心：商务公寓的火爆热销为写字楼起势，带动写字楼的顺利消化及后续项目价值的不断上扬 （ K ） 首次开盘 商务公寓A栋2.8万入市 商务公寓热销引爆市场 写字楼3万入市 商务公寓后期实现3.4万价格 写字楼后期实现价格3。6万 A栋100％售罄 70％售出 2009.6.5 线索一：商务物业格局 线索二：酒店服务式公寓格局 酒店式公寓格局研判 大中华IFC 18 汇展阁 17 红桂皇冠 19 华尔登府邸 14 罗湖商务中心 15 双城世纪 16 名仕阁 10 华乐星苑 11 世金汉宫 12 丹枫白露 13 地王大厦信兴广场 8 辉盛庭国际公寓 9 东方银座 7 国际市长交流中心 6 金中环酒店公寓 5 蛇口泰格公寓 4 波托菲诺国际公寓 3 香格里拉酒店公寓 2 葵花公寓 1 项目名称 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 目前打“酒店式公寓”概念项目众多，分布广泛，以福田、罗湖居多，南山以持有型酒店服务式公寓为主。 销售型：类住宅产品 1.销售型物业 2、带装修的小户型的商住楼,无酒店物管服务 3.仅仅是提供一些有偿的简单物管服务; 典型案例：红桂皇冠、名仕阁、佳兆业中心 当前运营的酒店式公寓主要包括三类，顶级正统酒店式公寓、类酒店产品和类住宅产品 销售型：类酒店产品 1.销售型物业 2.聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，能够提供酒店水准配套、服务与管理的高档公寓 3 .除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务。 典型案例：葵花公寓、金中环酒店式公寓、IFC 持有型：顶级正统酒店式公寓 1 .开发商完全持有 2.聘请顶级酒店管理公司，提供顶级的产品、服务与配套 3.高品质装修、专业化的五星级酒店服务水准。 典型案例：泰格公寓、波托菲诺国际公寓 1.第一类——顶级正统酒店式公寓 持有型物业，进行豪华装修配置，并统一交由顶级酒店公司管理，为周边外籍高端商务人士提供顶级酒店服务。 80％以上 85%以上 出租率 长租为主 长短租并重 租期 250-350元/㎡月 200-300元/㎡月 租金-月租 —— 包括在房租里 物业管理费 外籍跨国公司租客为主（80 ％以上）， 分布较广，主要为蛇口周边写字楼、以及宝安工厂 外籍人士占90％以上，其中欧美客户以短租为主，日本、韩国客户以长租（1年以上）为主。 购买客户 顶级产品和物业管理公司 临近蛇口，外籍商务人士较多 交通便利 波托菲诺顶级装修和产品品质 外加高端酒店式物业管理 周边外籍人士、南山商务客户 经营状况分析 主要依赖波托菲诺商业街、会所，公寓底层配有商务中心 全屋精装修，并采用不同国域风情 华侨城物业管理公司，每套公寓配备专门管家和服务人员 欧式卫浴间、宽带、中央空调 120—206平方米之间 波托菲诺国际公寓 会所、西餐厅、泳池、会议厅、健身、游泳、棋牌、桑拿、台球、按摩 配套 内部精装修 装修标准 FRASER (新加坡) 专业管理公司 服务 —— 品质 单房35-113；两房147-171；三房198-286 ；四房248-419 户型 蛇口泰格公寓 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。 本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。 * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 平台沉淀人：谢扬飏、刘岳凯、鲁頔 线索一：商务物业格局 线索二：酒店服务式公寓格局 写字楼格局研判不断西进，多点开花，并由可售型物业时代转换到租赁型时代；随着前海中心的崛起，各大商务圈价格梯度更