2011房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》练习4.docVIP

2011房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》练习4 　　1．当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属于长期投资。? （　 ） 　　2．房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。??? （　 ） 　　3．购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产直接投资者。??? （　 ） 　　4．房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。??? （　 ） 　　5．通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。??? （　 ） 　　6．由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。??? （　 ） 　　7．房地产空间市场决定房地产价格，资产市场决定房地产租金。??? （　 ） 　　8．房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率高于合理空置率。?? （　 ） 　　9．当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。??? （　 ） 　　10．在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均属于流动资金的性质。??? （　 ） 　　1．以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是（　 ）。　　A．经营收入=销售收入+出租收入+自营收入　　B．利润总额=经营利润+营业外收支净额　　C．税后利润=利润总额-所得税　　D．经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金　　E．销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税 　　2．房地产开发项目财务评价的基本报表包括（　 ）。　　A．总投资估算表　　B．现金流量表　　C．资金来源与运用表　　D．开发建设投资估算表　　E．资产负债表 　　3．在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（　 ）。　　A．概算指标估算法　　B．根据类似工程经验估算　　C．工程量近似匡算法　　D．蒙特卡洛模拟法　　E．单位指标估算法 　　4．债务融资的资金融出方所获得的报酬有（　 ）。　　A．项目投资形成的可分配利润　　B．协议中所规定的贷款利息　　C．股息或分红　　D．租售收益　　E．协议中规定的有关费用 　　5．收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（　 ）。　　A．潜在毛租金收入　　B．经营费用　　C．租金损失　　D．其他收入　　E．报酬率高低 　　6．开发商进行房地产开发投资，不是其积累固定资产的重要方式。??? （　 ） 　　7．在房地产投资分析中，盈亏平衡分析不用考虑各风险因素未来发生的概率。??? （　 ） 　　8．在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。??? （　 ） 　　9．在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越低，则贷款人获得的贷款金额越多。 （　 ） 　　10．开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。??? （　 ）