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封面、致函、目录、声明、假设与限制条件内审时的注意事项及相关措辞的推敲 安徽宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司 陈树民 一、内部审核估价报告的必要性 1.执业操守与个人声誉、行业形象之关系 2.执业操守与《刑法》第二百二十九条之关系 3.对估价报告进行内部审核，相当于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线 4.内审人选：内部专家（老总或技术总监、估价部经理）外聘专家（对估价有研究的学者、专家） 5.审核结论的分类：（1）可以出具（2）做适当修改后出具（3）硬重新撰写（4）应重新估价。后三类报告修改、重写与重估后还应再次审核。 6.只有经审核合格的报告才能签名、缮印后交付委托人，审核意见应与估价师考核挂钩。 二、在估价报告形式方面的内审注意事项 1.委托人是否前后一致（检查封面、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告以及附件，避免因复制、粘贴电脑存档报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一致）； 2. 估价师的姓名是否前后一致（检查封面、估价师声明、估价结果报告以及附件，避免因复制、粘贴电脑存档报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一致）、注册估价师的数量是否2人以上、签字的注册房地产估价师是否已超出注册有效期； 3. 估价作业日期是否前后一致（检查封面、致委托人函、估价师声明、估价结果报告，避免因复制、粘贴电脑存档报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一致）； 4. 目录内容标题、注册房地产估价师声明、假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件结果报告缺少一级标题组成内容名称前后一致标注页码或者页码前后不一致附件具体名称列示不详细估价技术路线错误；估价参数选取估价参数选取明显偏离客观实际； 1.全面性：（具体略） 2.客观性：（具体略） 3.准确性：（具体略） 4.逻辑性：（具体略） 5.概括性：（具体略） 6.完整性：（具体略） 7.规范性：（具体略） 8.一致性：（具体略） 六、封面的写作具体要求 1.七项内容 （1）标题，（2）估价项目名称，（3）委托方，（4）估价方或估价机构，（5）估价人员（估价师），（6）估价完成日期，（7）估价报告编号 2.要注意的问题 标题要用“房地产估价报告”，也可以细化，譬如用“房地产抵押估价报告”、“房屋征收拆迁估价报告”等；“估价人员”中要列出所有参加该估价项目的注册房地产估价师的姓名。例如： 房地产估价报告 估价项目名称：××市××区中山南路23号的营业房抵押估价 报告委托方：××有限公司 估价方：××估价机构 估价人员：×××（注册房地产估价师） × ×（注册房地产估价师） 估价作业日期：2008年10月20日至2009年1月9日 估价报告编号：×××××××× 七、致委托人函的措辞推敲 1.规范的要求：致函内容包括标题、估价委托人全称、估价目的、估价对象及其范围（名称、坐落、规模、权属）、价值类型及其定义、估价时点及其确定理由、估价结果的披露（包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款抵押价值 2.新的要素要求：致函正文中要有“估价报告应用的有效期” 3. 写作的一般要求 （1）估价对象：位置、实体名称、实体构成、实体面积、产权情况 （2）估价结果：单价、总价、汇率、大写 4. 致函正文有关项目写作的特殊要求（抵押估价的特殊要求） 应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。 （《城市房地产抵押估价指导意见》第二十一条） 5.房地产抵押价值的定义：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。” （见《房地产抵押估价指导意见》第四条）。 6.法定优先受偿权款项辨析（究竟应含哪几项）： （1）土地使用权出让金 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。” 《中华人民共和国担保法》第五十六条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。” 《城市房地产抵押管理办法》第四十五条规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。” （2）拖欠的建筑工程价款 《合同法》第286条规定：“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优