2010年自考资产评估笔记第二章.docVIP

　第二章　资产评估的基本方法 　　要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。 　　第一节　市场法 　　一、市场法的定义 　　二、市场法运用的前提条件 　　三、用市场法评估资产的步骤和计算途径 　　四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 　　一、市场法及其适用的前提条件 　　（一）市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。 　　市场法目前是最简单、最有效的方法。 　　（二）市场法应用的前提条件 　　1、需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场； 　　2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。 　　二、运用市场法评估资产的步骤 　　1、明确评估对象； 　　2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物； 　　3、分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物； 　　4、把被评估资产与参照物比较； 　　5、分析调整差异，做出结论。 　　三、市场法具体计算途径 　　（一）直接法 　　直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。 　　比如要评估某小区的一套房子，房子还没有卖完，房子的价格可以按评估基准日的价格来确定，因为房子是完全相同的。 　　（二）市价类比法 　　市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。其基本计算公式为： 　　评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额 　　或者为：评估价格=参照物价格×（1±调整系数） 　　不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。 　　四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 　　（一）运用市场法评估资产的程序1、明确评估对象。 　　2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。 　　3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。 　　4、把被评估资产与参照物比较。 　　5、分析调整差异，得出结论。 　　（二）市场法的优缺点 　　市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在： 　　1、 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； 　　2、 评估结果易于被各方面理解和接受。 　　市场法的缺点表现在： 　　1、 需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用； 　　2、 不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 　　第二节　成本法 　　一、成本法及其适用的前提条件 　　二、成本法运用的形式及其各项指标的估算 　　三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点 　　一、成本法及其适用的前提条件 　　（一）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 　　从资产评估成本法的概念来讲，它是先确定它的重置成本，再扣减其各项损耗，这个方法的理论依据有两个：（1）资产的价值取决于成本，成本越高，评估价值就越高；在确定资产价值成本时，重置成本与原始成本在价值内涵上是一样的。 　　（2）资产的价值是一个变量。它是随着资产本身的使用过程而产生变化的。一般有两种情况：资产在使用过程中有一些磨损而产生的损耗，往往称为物理型损耗，也称为有形损耗，或实体性贬值。新技术的推广和应用使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比技术方面相对落后，性能、价格上发生变化。这些情况都是无形的，称为功能性损耗。另外一种情况是由于资产外部环境或宏观政策的影响导致资产的一种贬值。 　　功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。经济性贬值是由于国家政策因素或宏观调控因素影响这个资产，该资产往往表现为闲置、使用价值不能很好发挥。 　　例如在北京不能使用泡沫的一次性饭盒，生产泡沫的机器会闲置，这就是它的经济性贬值。 　　再例如生产苏丹红，生产出来的苏丹红用在食品行业国家是不允许的。机器设备的闲置不是设备本身不能使用，而是国家规定不允许使用这种产品导致这种设备闲置而产生的贬值是经济性贬值。 　　从资产成本法来确定其价值时，明确两点：（1）资产的价值取决于它的成本；（2）它的价值是一个变量，变量是由它的损耗决定的。 　　（二）采用成本法评估资产的前提条件： 　　1、应当具备可利用的历史资料； 　　2、形成资产价值耗费是必须的。 　　二、成本法运用的形式及其各项指标的估算 　　1、基本公式可表述为：