第三章 接管验收综述.docVIP

本文由xixistella贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 第三章 接管验收综述 物业公司凭借自身多年服务管理的经验，应从使用、管理、维护保养的角度对已竣工的项目进行再验 收。以往许多经验已经证明，尽管项目大都经过竣工验收，但在接管验收阶段仍然是质量问题频出，有的 问题还相当严重。 为保障接管物业的各项建筑工程及设备系统的质量符合国家标准或行业标准，达到接管一个优质物业 的目的，物业公司应依据相关标准制定接管验收规范和工作程序，依此进行接管验收。 过程验收主要是指物业公司应参与重点施工过程以及设备系统的调试和试运行过程及竣工验收。因为 过程验收和接管验收的某些内容基本相同，所以本章将之综合在一起，后面的各专业验收项目可供不同验 收阶段参照，故不单独叙述过程验收，而主要讲述接管验收。 第一节 接管验收的条件 一、新建物业接管验收的条件 接管验收的首要条件是竣工验收合格，接管验收的基本条件如下。 1．一个物业项目不论是全部接管验收还是分期接管验收，都必须达到“七通一平” 。 “七通”指通水、通电、通气、通暖、通路、通信、通电视； “一平”指楼前楼后场地平整、无杂物或建材 堆积。 2．电表、水表、燃气表到户。 3．楼内公共区域及户内干净整洁，门窗玻璃明亮，厨房、卫生间各设施、管道清洗干净，地漏不堵塞。 4．生活用水符合卫生标准，具有卫生防疫部门核发的用水合格证明。 5．安全防范系统无较大缺陷，能满足基本需求(有缺陷部分，开发商应做出修复时限的承诺)。 6．自动火灾报警控制系统和联动系统经消防监督部门验收合格。 7．所有电梯均能正常运行，每部电梯都应有特种设备监管部门核发的准用证。 8．房屋设备、功能齐全，达到设计规定标准。 9．有关房屋的各项手续齐全、产权明确。 二、旧物业接管验收的条件 1．首先要由业主委员会提交书面邀请，并确认原物业公司已完善了撤管手续。 2．由业主委员会邀请原物业公司向新物业公司提供物业管理资料及物业现况。 3．新物业公司同业主委员会商定接管程序并以书面形式通知原物业公司。 4．新物业公司代表业主委员会进行全面接管验收，接管验收内容包括财务账目、物业档案、工程技术 档案、原物业公司与各承包方签订的合同、各类房屋建筑、各类设备系统、园林绿化、道路等。 5．对较易整改的问题，应要求原物业公司在协商的期限内进行整改；对遗留问题由交接双方及业主委 员会共同签署解决问题的合同或协议，必要时进行法律公证。 6．房屋所有权、使用权清楚。 7．土地使用范围明确。 第二节验收工作程序 一、组建验收小组 接管验收小组组长一般由项目部经理(或公司级领导)担任，验收小组成员由公司技术管理部门各专业 工程师及本项目部的工程、保安、物业等相关人员共同组成，在验收小组组长的领导下开展工作。接管验 收小组的成员，基本是参与施工过程质量检查和过程验收的人员。 过程验收工作可以根据实际情况选派相关人员参加，不一定组建验收小组。 二、接管验收前的准备工作 1．各专业技术人员依据国家标准或行业标准制定验收规范并以表格的形式逐项制定验收细则，对要验 收的项目提出具体要求。表格的主要栏目包括“检验项目及合格标准”“检查方法”“检查数量”“检验 、 、 、 结果”等。 2．制定各专业通用的《××工程质量(遗留)问题汇总表》 ，记录和汇总质量缺陷。 3．制定《资料验收交接表》和《欠缺资料登记表》 。 4．准备好各专业工程的竣工图纸。 三、接管验收工作程序 1．验收小组应提前 2～3 个月向开发商索取被验收项目及设备的相关资料(如设计说明、设计更改、竣 工图、施工记录、调试记录、设备装箱单、器材明细表、设备使用说明书及图纸等)，对相关资料、图纸进 行详细研究。 2．验收小组成员应提前进入现场，事先对现场进行实地察看，以熟悉情况。 3．根据掌握的情况，验收小组会同开发商制订再验收工作计划，经双方领导小组组长审批后实施，以 保证验收工作顺利进行。 4． 验收小组成员根据事先制定的各专业验收细则， 分类对工程项目的技术资料、 相关文件、 施工质量、 设备的技术和安全性能等逐项进行细致的验收，对验收中发现的问题进行详细记录，并经双方签字确认。 5．根据验收工作的进度情况，及时召开三方(开发商、施工方、物业公司)联席会议，对本阶段的验收 工作进行总结协调，对不合格项的整改进行协商并制定出具体要求，三方共同签字确认。 6．对已完成整改的项目进行二次验收，直至合格。 7．针对遗留问题(必须是不影响安全使用的问题)，双方应签订遗留问题解决协议。 (1) 对于一般问题，应要求对方在两周内解决。 (2) 重大问题要求对方在一个月内解决，必要时由