第5章 房地产评估(new).pptVIP

第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 收益法在房地产评估中的应用 第三节 市场法在房地产评估中的应用 第四节 成本法在房地产评估中的应用 第五节 假设开发法 第六节 路线价法 第七节 在建工程评估 第一节 房地产评估概述 第二节　收益法在房地产评估中的应用 第四节　成本法在房地产评估中的应用 第五节　假设开发法 非生产用房 耐用年限 残值率 钢筋混凝土结构： 60年 0％ 砖混结构一等： 50年 2％ 砖混结构二等： 50年 2％ 砖木结构一等： 40年 6％ 砖木结构二等： 40年 4％ 砖木结构三等： 40年 3％ 简易结构： 10年 0％ 实际评估时： 耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限 （2）观察法（打分法） 结构处于危险状态，随时有倒塌的可能 —— ?危险房 须大修方能解除危险 30%以下 ?严重 损坏房 结构较多损坏、强度有减、屋面漏水、装修损坏、变形、粉刷剥落 40% ?房屋完整、结构有损、装修不灵、粉刷风化酥松 50% 一般 损坏房 结构基础完好、少量损坏、部分墙身装修剥落 60% 结构整齐、色泽不鲜、外粉刷少量剥落 70% 基本 完好房 ?新建、完整、坚固、无变形、使用良好、油漆粉刷色泽略好 80% ?新建、完整、坚固、无变形、使用良好、但微见稍有损伤 ?90% 新建、完整、坚固、无变形、使用良好、装修粉刷有新鲜感 ?100% 完好房 评 定 标 准 新旧 程度 ?完损 等级 房屋完损等级评分标准（原城乡建设环境保护部1984年颁布） 0.1 0.1 0.8 七层以上 0.3 0.15 0.55 0.13 0.12 0.75 四－七层 0.1 0.2 0.7 0.2 0.2 0.6 0.1 0.1 0.8 二－三层 0.03 0.1 0.87 0.05 0.15 0.8 0.1 0.2 0.7 0.1 0.05 0.85 单层 设备 部分 B 装修 部分 S 结构 部分 G 设备 部分 B 装修 部分 S 结构 部分 G 设备 部分 B 装修 部分 S 结构 部分 G 设备 部分 B 装修 部分 S 结构 部分 G 其他结构 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 　 成新率＝结构部分合计得分×G +装修部分合计得分×S +设备部分合计得分×B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数表 例题 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80 分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13。 成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13÷100×100％ ＝76.2％ 在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。 例题 某套住宅重新建造价为300 000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。 V＝300000×80％×（1－10％）＝216000（元） 中国指数研究院 ——南京新开盘价格测评：菲尼克斯国际公寓 综合案例： 一、基本思路即计算公式（成本法特例） 假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。 该方法主要用于待开发土地的价值评估。　　 地价＝预期楼价－建筑费－专业费用 －销售费用－利息－税费－利润 运用该方法时需要注意： （1）正确选择最佳开发形式； （2）正确预期卖楼价； （3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生 的时间，必要时需折现。 二、应用举例 【例4.10】 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2 000平方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3 000 元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000 元/平方米，销售费用为楼价的2.5% ，销售税费为楼价的6.5% ，当地银行年贷款利率为6% ，开发商要求的投资利润率为10% 。　　试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。 【解答】 （一）确定评估方法 　　剩余法： 　　地价＝楼价－建筑费－专业费－利息－销售税费－利润 （二）计算楼价 　　楼价＝2 000×2.5×9 000 45 000 000（ 元 ） （三）计算建筑费和专业费 　　建筑费＝3 000×2 000×2.5＝15 000 000（ 元 ） 　　专业费＝建筑费×10% ＝15 000 00