第09章 地价评估.pptVIP

[例]下图中是一幅街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为2000元/m2。该宗地的深度价格修正率为140%，计算该宗土地的单价和总价。 [解] 由于路线价是土地单价，应采用平均深度价格修正率计算宗地价格。故： 宗地单价=路线价×平均深度价格修正率  =2000×140%=2800(元/m2) 宗地总价=土地单价×土地面积 =2800×20×15.24=85.34(万元)  ⑵在有了基准地价的地区，可通过基准地价 的修正来评估。 三、基准地价修正法估价的步骤 ①搜集有关基准地价的资料； ②查出估价对象所处地段的基准地价； ③进行交易日期调整； ④进行土地状况调整； ⑤求出估价对象宗地的价格。 第四节 高层建筑地价分摊 一、高层建筑地价分摊的意义 高层建筑地价分摊解决： 1.各部分占有的土地份额； 2.各部分享有的土地面积； 3.各部分享有的地价数额等。 二、高层建筑地价分摊的方法 1.按建筑面积进行分摊某部分享有的地价金额= ×该部分的建筑面积某部分占有的土地份额= = [例] 某幢楼房的土地总面积500m2，总建筑面积1000m2，某人拥有其中80m2的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。[解] 该人占有的土地份额为：80÷1000=8% 该人拥有的土地数量为：500×8%=40m2 或者500÷1000=0.5，即1m2的建筑面积附带0.5m2的土地面积。 2.按房地价值进行分摊某部分享有的地价数额= ×该部分的房地价值某部分占有的土地份额=  = [例] 某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。试按房地价值分摊方法计算甲、乙公司占有的土地份额。[解] 甲公司占有的土份额为：1000÷5000=20% 乙公司占有的土地份额为：500÷5000=10% 3.按土地价值进行分摊某部分占有的土地份额=某部分占有的土地份额 =该部分占有的土地份额×土地总价值 =该部分的房地价值-该部分的建筑物价值 [例] 某幢大厦房地总价值为5000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元。试按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。[解] 该人占有的土地份额为： * * 第九章 地价评估 第一节 路线价法一、路线价法的基本原理1.路线价法的概念 路线价法是对临接道路且可及性相当的土 地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。 2.路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。3.路线价法适用的对象和条件 ⑴路线价法适用对象 城市商业街道两侧土地的估价。⑵路线价法估价的前提条件 是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。 4.路线价法的操作步骤 ①划分路线价区段； ②设定标准深度； ③选取标准宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作价格修正率表； ⑥计算临街各宗土地的价格。 二、路线价法的操作步骤1.划分路线价区段 将可及性相当、地块相连的土地划为同 一个路线价区段。2.设定标准深度 以临街各宗土地的临街深度的众数作为 标准深度。 3.选取标准宗地 ⑴标准宗地的含义 标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。 ⑵选取标准宗地的具体要求 ①一面临街； ②土地形状为矩形； ③临街深度为标准深度；④临街宽度为标准宽度； ⑤临街宽度与临街深度比例适当； ⑥代表性的用途； ⑦代表性的容积率； ⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程 度等也应具有代表性 4.调查路线价⑴路线价的实质 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。 ⑵路线价的表现形式 路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。⑶