第一章 土地估价概述.docVIP

第一章 土地估价概述 本章是是对土地估价及其方法的一个总体介绍。 “地价的概念”，应首先掌握土地价格的定义，即“是土地经济价值的反映，是为购买过去土地预期收益的权益而支付的代价,是地租的资本化”。土地价格是其权利价格，土地权利价格在实际中表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等形式。此外，应结合我国世纪情况，对土地价格这一概念作深入了解——“土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式”。土地价格与其他商品价格不同，具有其自身特性，通过对土地价格特性的学习，可以加深对土地价格内涵的认识。地价按照土地权利、土地价格形成方式、政府管理手段以及表示方法的不同，有不同的分类。这些具体类型在具体的估价实践中经常会遇到，应准确掌握其含义。影响地价的因素分为三大类，即一般因素、区域因素和个别因素，每一类中又有若干影响因子。应熟悉这些因子是如何对地价产生影响的。这些因素因子的影响会反映在地价评估的过程中，特别是市场比较法以及基准地价系数修正法等方法的应用过程中。 “土地估价的原则和方法”。应首先结合地价的定义，对土地估价的概念和内涵作较为准确的把握，并熟悉土地估价应遵循的原则。这些原则是后面各种估价方法的依据。最后，应明确土地估价方法的分类，即土地估价方法分为两大类，即基本估价法和应用估价法，前者包括收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法，后者可细分为路线价估价法、标准宗地估价法以及基准地价系数修正法。 第二章 土地估价的基本理论 本章第一节主要介绍了土地估价的地租理论。 本节应首先掌握地租的概念及表现形式。地租是直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。根据地租产生的原因和条件，马克思把资本主义地租区分为级差地租和绝对地租两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。 马克思主义地租地价理论的基本内容是本节的一个重点，主要知识点是马克思主义级差地租理论的基本内容、产生的原因和分类及级差地租I和级差地租II的内涵。级差地租与土地等级相联系，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地租额不同。土地自然条件的差别只是级差地租形成的自然条件或自然基础，而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。按其形成的基础不同，级差地租分为级差地租I和级差地租II。对绝对地租、垄断地租、矿山地租、建筑地段地租的基本内容和实质要求理解。社会主义条件下仍然存在着绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式。 第三部分内容西方地租地价理论中资产阶级古典经济学家和庸俗经济学家的地租地价理论，应简单了解。西方新古典主义城市地租理论的特点和内容应掌握。 第四部分内容地租理论在土地估价中的指导作用要求掌握。主要知识点为：（1）绝对地租是土地价格存在的根源。（2）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。（3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。 本章第二节主要介绍了土地估价的区位理论。在本节，应首先掌握土地区位的概念。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。在学习中，应对上述三种区位的概念进行对比分析以加深理解。区位理论的主要内容包括农业区位论、工业区位论、中心地理论，应了解其主要内容。影响土地区位的主要因素包括社会经济因素、自然因素、行政因素三类，应结合对土地使用价值和地价的影响具体掌握。 第三章 城镇土地分等定级与土地使用价值评定 本章主要介绍城镇土地分等定级的相关知识，对本章的学习应紧密结合《城镇土地分等定级规程》。 第一节主要对城镇土地分等定级作了概略介绍。其中，应重点掌握土地分等和定级的含义和对象，并对“等”和“级”、“分等”和“定级”加以区分。教材中对分等介绍较为粗略，应结合《规程》，对比定级加以学习。对于定级，应首先了解定级的方法（此为后面两节的铺垫），并熟悉城镇土地（分等）定级的原则，即综合分析原则、主导因素原则、地域分异原则、级差收益原则（《规程》中为“土地收益差异原则”）、定量与定性分析结合原则。教材中有关分等地内容介绍得十分简单，应按照《规程》加以补充。 本章第二节主要对城镇土地定级因素进行了分析。应结合《规程》附表B1～B4进行学习。应明确定级因素选择的原则，并掌握不同类型定级的定级因素选择（必选因素、选择因素、备选因素）。 本章第三节主要介绍了土地定级的程序与方法，涉及城镇土地定级的具体操作，是本章的重点。学习