房地产的困惑与策划.docVIP

房地产的困惑与策划 2004年6月1日 ?　　一、宏观方面的困惑与发展商的决策误区　　1、商品房供求关系失衡，价值不理性　　整体商品房市场供过于求，市场平均价格也大大超过大多数人的心理接受程度，人们不认可发展商成本的必要发生，许多发商也缺乏把握实现资本惊险的一跳的能力，对开发项目美好的衷不一定能产生满意的结果。　　2、土地功能定位的错位导致投入产出的不对称过去发展商普遍认为通衢大道两旁是地产业的黄金宝地，拥有最高的地价，理由是在这些地段能够建设高密度高容积率的商业设施和写字楼。但由于市场的转化，现在的商业设施和写字楼绝对过剩，发展商拿到这些地不得不改变初衷来开发本来地价应相对低的住宅。这些住宅的成本被硬性拉高，但又并不具备最佳的居条件，其高价位当然不能被市场接受。　　3、高容积率至今为止还有发展商去开发不带电梯的八层住宅和几十层的没有经过充分论证的所谓城市标志性建筑，这都是典型的追求高容积率表现。由于结构的原因导致材料成本的增加，由于工期的原因导致财务成本的增加，绝大多数发展商又不具备建成之后再卖的实力，只能滚动开发和卖楼花，目前市场对期货又存在普遍的质疑，而且高容积的期货肯定是首当其冲的。市场越来越成熟，人们的心理预期和最终结果的基本相对应是必然的趋势，会逐步像国外一样，卖现房成为市场的主流。所以，那些拿着高容积率地盘的发展商，往往会出现投资能力和产出的错位。