项目开发管理作业指导书.docVIP

莱茵达置业股份有限公司 项目开发管理作业指导书 第一章 总则 1、为强化莱茵达置业股份有限公司（下称：公司）对房地产建设项目的管理，进一步规范房地产建设项目各阶段的管理工作程序，提高工程精细化管理的水平，确立公司运营管理中心及各下属公司（下称：项目公司）的管理职责，特制订本指导书。 2、本指导书按照房地产建设项目实施阶段的建设程序，编写总则、建设项目前期工作阶段、勘察设计阶段、施工准备阶段、施工实施阶段、竣工验收和交付使用阶段、附则共七章，对各阶段的主要工作内容、工作程序及工作职责作了相应规定。 3、公司开发的所有建设项目均实行项目公司全面负责制，公司运营管理中心对项目公司进行监督、指导、服务和管理。 4、本指导书适用公司投资或控股投资开发的房产建设项目的工程管理工作。 5、公司参股投资开发的房产项目公司可参照本指导书执行。 第二章 建设项目前期工作阶段的管理 建设项目的项目建议书和可行性研究阶段通常称为投资前的立项决策阶段。建设项目的可行性研究报告经批准，即可进行基地开发、方案设计（扩初设计）和工程报建。 第一节 建设项目前期的主要工作内容 1、基地开发是建设项目前期工作阶段的一项重要工作，其主要任务是获得土地使用权和动迁管理，其目的是为建设项目的实施提供“三通一平”的建设场地。 2、房地产开发建设用地主要是通过土地使用权出让和土地征用的方式获得，建设工程需要使用土地或者改变原址土地使用性质时，必须根据规定向规划管理部门申请《建设用地规划许可证》，并送审设计方案。 3、动迁是对建设基地原有的建筑物、构筑物等地上、地下障碍物实施拆迁、清除工作。动迁需要对建筑物、构筑物的原使用人、所有人进行安置补偿，并按规定办理报审，取得有关许可手续后方可进行拆除。 4、规划设计方案及总平面图应按规划管理部门核定的设计范围和规划设计要求进行，方案需经过公司设计管理部审核确认后，才予以报审。 5、工程报建一般在工程勘察设计发包前办理，但有很多地区通常是在获得建设工程规划许可证后施工招投标前办理，具体执行时应符合当地的规定。 第二节 建设项目前期工作的基本程序 1、公司获得土地开发权，签订土地出让协议，凭土地出让协议办理商品房计划（立项）。 2、取得计划立项批复，向规划局四线室申请绘制道路红线。 3、向规划局申请确定勘察设计红线和规划设计条件。 需提供资料： ⑴、计划立项批复。 ⑵、1：1000项目地形图形1张。 ⑶、土地出让合同。 4、向规划局申请《建设用地规划许可证》。 需提供资料： ⑴、填写申请表。 ⑵、计划立项批复。 ⑶、土地出让合同。 ⑷、向四线室购买道路坐标。 ⑸、向规划测绘院获取地块高程。 ⑹、道路红线。 ⑺、1：1000项目地形图形3张，一张上用铅笔绘出用地位置。 5、请国土局测绘大队进行土地测绘。 需提供资料： ⑴、土地出让合同。 ⑵、交地协议书。 ⑶、1：1000项目地形图形1张。 6、向国土局财务部领取联系单。 需提供资料： ⑴、土地契税交纳凭证。 ⑵、土地款付清凭证。 ⑶、土地出让合同。 7、向用地处申请办理用地呈报表并取得用地批准书。 8、凭登记科开具的周边界址确认单，到地块周边单位确认并盖章。 9、地籍处办理登报公告，15天后无异议批准发证（视情况，可提前进行）。 10、领 取 《土 地 使 用 权 证》。 需提供资料： ⑴、土地使用权登记表2份（领取、填写、盖章）。 ⑵、土地登记委托书2份（领取、填写、盖章）。 ⑶、企业营业执照或机构代码证2份（复印件）。 ⑷、委托代理（办）人身份证2份（复印件）。 ⑸、宗地测绘成果2份（原件），宗地图3份（原件）。 ⑹、建设用地呈报表或批准书2份（原件1份，复印件1份）。 ⑺、建设用地规划许可证及附件（含规划红线图）2份（原件1份，复印件1份）。 ⑻、已经用地复核验收的，需提供复核验收合格证2份（原件1份，复印件1份）。 ⑼、属出让土地设定登记的，还须提供土地使用权出让合同1份（原件）；出让地块的报刊公告1份（原件）；地价款收缴工作联系单1份（原件）；契税缴款书第六联1份（原件）。 11、向房管局提出房屋拆迁申请报告，领取《拆迁许可证》。 需提供资料： ①、项目立项批准文件。 ②、建设用地规划许可证。 ③、国有土地使用权批准文件。 ④、拆迁计划和拆迁方案。 ⑤、用于拆迁补偿安置的资金证明。 ⑴、对批准用地范围内被拆住户情况进行调查，提出拆迁计划和拆迁方案，对拆迁许可证中载明的拆迁范围、搬迁期限及拆迁期限需登在报纸上予以公布。 ⑵、召开被拆迁人会议，以多数人意见选定评估机构，签订评估委托合同，评估机构进行现场查勘，开展评估，评估机构提供整体评估报告和各分套报告，评估结果进行公示，时间不少于10天，并向拆迁当事人进行解释。 ⑶、逐户签订拆