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物业管理师《经营管理》第三章（2） 建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致物业空间服务质量降低、收益能力下降，设备设施的运行效率下降、运行成本上升等现象。如果不及时对建筑物或设施进行大修理，对设备进行升级换代或者更新，将严重影响物业的整体服务质量，降低在市场中的竞争力，甚至导致物业资产的贬值。因此，掌握建筑物及设施设备更新中的经济分析方法，进行相应的更新投资决策，也是物业管理师必须具备的技能。 一、设备更新的原因与特点 房地产的自然寿命很长，有时甚至超过100年，其经济寿命通常达到40年以上。而附着在建筑物上的电梯、集中空调、供水和排水等设备的寿命往往很难达到这么长的年限。因此，在房地产使用过程中，普遍存在着设备更新的决策问题。 （一）设备更新的原因 设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗。磨损分为有形磨损和无形磨损。 1．设备有形磨损 设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。 第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降。当这种有形磨损达到一定程度时，整个设备的功能就会下降，导致设备故障频发、运行成本上升，甚至难以继续正常工作，丧失使用价值。 第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。这种磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比。因此，闲置或封存的设备也会产生有形磨损，包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。设备闲置时间长了，也会丧失精度和工作能力，失去使用价值。 2．设备无形磨损 设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。无形磨损不是由于生产过程中的使用和自然力的作用，不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。设备无形磨损也可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。 第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。这种无形磨损的后果是导致现有设备原始价值部分贬值，设备本身的技术特性和功能，即使用价值并未发生变化，故不会影响现有设备的使用。 第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。其后果不仅是使原有设备的价值降低，而且会使原有设备局部或全部丧失其使用功能。这是因为，虽然原有设备的使用期还没有达到其设计经济寿命，能够正常工作，但由于技术上更先进的新设备的应用，使原有设备的市场效率大大低于社会平均生产效率，如果继续使用，有可能使产品生产成本明显高于社会平均成本，使企业失去市场竞争力。所以原有设备价值应视为已经降低，甚至应该淘汰。由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。 3．设备磨损的补偿 要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。没备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。 （二）设备更新的特点分析 1．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。 设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。 2．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。 旧设备经过磨损，其实物资产的价值会有所降低，但旧设备经过折旧后所剩下的账面价值，并不一定等于其当前的市场价值，即更新旧设备会产生一笔沉没成本。沉没成本等于旧设备账面价值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值（残值）后的差值。在设备更新分析中，一个很重要的特点是只考虑今后所发生的现金流量，对以前发生的现金流量及沉没成本，因为它们都属于不可恢复的费用，与更新决策无关，故不参与经济计算。 3．只比较设备的费用。 通常在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是相同的，因此只对它们的费用进行比较。在物业设备更新的经济分析中，如果电梯、空调等主要设备的更新明显地提高了物业的市场租金，