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物业管理师《经营管理》第一章（4） （三）出租型别墅或公寓 用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓，这是经营性房地产的重要类型。为了保持较高的出租率和租金水平，也需要物业管理企业来为业主或投资者提供招租、租赁管理、维护与维修、安全与卫生、资本与预算管理等物业经营管理服务。 1．别墅 别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。 中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同，通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅，出现了独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，甚至“空中别墅”等概念。实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。而国外的住宅（House）与别墅（Villa）是截然分开的，住宅的概念属于柴米油盐酱醋茶的现实生活，而别墅的概念则属于浪漫生活。 2．公寓 公寓（Apartment）是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括；复式公寓（一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上）、花园公寓（公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅）和单间公寓（由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅）。 （四）工业物业 工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。 工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的通畅。同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。随着越来越多的生产经营企业将其关注重点转向企业的主营业务，就工业物业管理工作外包给专业化的物业管理企业也越来越普遍。 三、物业经营管理服务的目标 物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。 在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担如下责任： 1．策划租户的组合及物色潜在租户； 2．制订及落实租务策略； 3．执行租务条件； 4．确保所管理的物业遵守国家法规； 5．履行租务管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金调整、终止租约及续订租约与租户磋商； 6．进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、追收欠租及收回物业； 7．执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通信系统及紧急事故管理； 8．制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划； 9．提出更新改造建议及监察有关活动。 此外，物业管理企业的管理工作，还要与基金管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。