成本控制管理方案20140603.docVIP

成本控制管理方案 十六字方针:先大后小、先急后缓、目标合理、有效控制 目的：保证成本的支出获得最有效的收益。成本控制不等于省钱，花的多会浪费，花的少也会浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键。 指导思想：结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本控制管理工作。 整体思路：先确定目标成本——目标成本的实施与控制——实际成本与目标成本的差异分析比较——调整正偏差。 目标成本控制的特点： 1、综合性成本控制目标不是孤立的，它的标的物具有质量目标、进度目标、安全目标等，不能为了节约成本而降低质量要求，拖延工期，这样会损害项目的整体功能及利益，从而得不偿失。因此在确定成本控制目标时，应综合考虑项目整个目标的协调和统一，力求平衡。 2、全面性此处的“全面”包含两方面内容，即”全员“和”全过程“。全员“不仅指本公司的全体员工，也包括公司的合作伙伴。全体员工要树立以下观念：成本是可以控制的，成本的控制不只是成本控制部门的事情，更需要大家的共同参与；在工作中时刻注意节约成本，养成良好的成本意识。“全过程”是指房地产开发从可行性研究到楼盘交付使用的各个阶段，即在加强事后成本管理的同时，大力加强事前、事中的成本管理。3、微观性主要指成本控制应自每个细节开始，自成本支出的每个时间段开始—1800元/m2；地下部分（综合人防考虑）控制目标2300—2600元/m2。 2、特色商业、独立临街商铺（框架结构含公装）完全建安控制目标2500—2800元/m2；临街商铺（钢结构含公装）完全建安控制目标4500—4800元/m2。 3、集中商业（地下2层，地上4层，框架结构不含公装）完全建安地上控制目标1500—1800元/m2；地下部分控制目标2000—2300元/m2。 4、景观连设计带施工包材料控制目标300—350元/m2。 5、建筑工程设计费控制目标13—17元/m2。 6、公共部分装修设计费（按装修面积）控制目标300—400元/m2。 7、售楼部、样板房装修设计费（按装修面积）控制目标800—1000元/m2。 8、智能化设计费控制目标1元/m2。 9、监理费（如有）控制目标3—7元/m2。 10、广告、营销费用控制目标15—20元/m2。 11、配套费（天然气、自来水、暖气、电力）、政府规费不可控，但走关系路，想进办法公关，不怕花钱，把实际成本做到最低化。 细节控制目标： 1、桩基控制目标60元/米。 2、外保温（包工包料）控制目标50—100元/m2，根据材质走最低化，但必保质量和规范。 3、外墙涂料（包工包料）控制目标：质感涂料60元/m2，仿石材涂料130元/m2。 4、石材幕墙控制目标300—500元/m2。 5、门窗工程（包工包料，不含入户门）控制目标彩塑350元/m2以下，断桥本项目不建议采用，如用控制在500元/m2以下。 6、入户门建议选用国内知名品牌，如盼盼、步阳等，价格和杂牌差不多，价格控制在单门1000元/樘以下，子目1300元/樘以下。 7、电梯控制目标：住宅按每台1.15—1.2万/层；集中商业扶梯及观光梯控制在22万左右/台。 二、目标成本实施与控制 目标成本实现的关键环节就是招标，使产品与市场结合。招标的目的就是形成有效的竞争，竞争是降价的最有效手段。 我们是新公司，按常规模式招标势必造成资源不足，为保证工程开发进度，建议： 1、先从朋友圈熟悉单位入手，如能谈判顺利，且价格和付款方式较优，可以直接考虑签订合同；如朋友圈单位不能满足我方需求，再考虑社会资源。 2、以控制目标价格为前提，以河南省房地产采购群沟通价格为参考值，力争每项招标项目做到我方利润最大化。 3、鉴于我们公司现有模式，招标及合同管理工作走简化流程，把招标速度提高。 4、总包、装修等大型招标，建议直接采用社会上较好的2家造价咨询公司制作标底，作为价格控制依据。 5、招标阶段人员及职责： （1）总经理 A、负责组织采购（含工程）价值200万元以上供应商选用的决策会议； B、负责指定结算价格和订单的最终审批。 C、负责200万以上合同的最终审批。 （2）成本及招采总监 A、负责组织采购（含工程）价值200万元（含200万元）以下供应商选用的决策会议； B、负责指定结算价格和订单的审核； C、负责200万（含200万元）以下合同的最终审批。 D、负责招标入围资料审批、招标文件审批。 （3）工程副总 A、负责招标入围资料审核；招标文件、合同审核。 B、负责指定结算价格和订单的审核； C、参与各种供应商选用决策会议。 （4）招标主管（需招1人） A、负责招标入围资料报审；招标文件、合同初步拟稿报审。 B、负责指定结算价格和订单的报审； C、负责招标资料、合同档案管理； （5）