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圣名广场推广策划思路 前言 第一部分：市场篇 项目概况及策划建设目标 位置与环境： 项目位置： 位于重庆饭店旁边，属于朝天门交易市场的范围。 交通条件： 多路公交线路汇集于此。 地块环境状况： 项目环抱重庆饭店，与大生商场、大正商场相邻。一面出口临新华路，一面邻XX路。 策划建设目标： 建设一个批零兼营、中高档的百货商场。 市场分析： （一）重庆商业铺面市场呈现如下特点： 作为消费品的大型卖场越来越受到消费者的青睐。 商场的空置面积居高不下。 市场的专业化分工越来越细，专业化程度高的市场正在逐步为市场所接受。 商业形态趋于完善，同质化倾向严重。 商业个性化特征还不明显，各开发商显得患得患失。 （二）本案的优劣势分析： 优势 位于传统的朝天门批发市场这个非常成熟商圈内，具有良好的商业氛围。 内部配套等硬件设施优于朝天门目前的所有商场，能够提升市场的经营档次。 由于解放碑商圈的扩大与朝天门商圈的界限正在缩小，而本案正好处于这个连接点上。 交通条件较好，拥有便捷的水、陆交通体系。 旧城改造的不断推进，使周边的住宅及商业物业的素质大幅度提高，造就了一批准客户。 劣势 老牌批发市场已经有了很大的知名度，对本案构成竞争优势。 商业形态几乎没有本质的创新，没有形成差异化经营的优势。 目前整体的定位尚不明确，在消费者、零售商和批发商中信任程度还不高。 以“万鞋服”为代表的大型折扣店正在夺取朝天门商圈的零售客户，而批发客户还没有激发起来。 本案面临的市场特征： 朝天门市场正在处于转型期，未来的前景及走向还有待评估。 解放碑商圈正在逐步扩大，以折扣店为经营业态的商场不断增多，对朝天门市场造成影响。 经营模式千篇一律，缺乏创新，市场没有兴奋点。 开发商注重市场研究，但专业程度和准确度不高，大都是在原有的经营模式上进行改良，缺乏真正的创新。 租售状况参差不齐。 职业炒摊者影响市场经营状况。 区域中心的影响力不断扩大，各连锁机构也在不断的扩张，使消费者能够就近购物，对批零兼营的商场冲击最大。 重庆人口众多，需求层次丰富，对于各种卖场都有适应的人群。 项目的市场定位： （一）目标市场定位 商场传统的营销链，只是发展商与投资者之间的售卖关系。结果，商场虽然实现了销售，但由于经营定位不当，商铺分割太小、自由招租经营等原因，有的商场院根本开不了业，有的尽管如期开业却经营不下去，小业主因此停止供楼，投资者信心严重受挫，发展商面临回购商铺的风险（经典案例：重庆地王广场即是经营不善的案例之一）。 现代商场营销链应该是：发展商一投资者—经营商家—消费市场，这样一个完整的综合体系。商铺营销首先必须考消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，商铺才能生存和发展，经营商家才能赚到钱，投资者才有回报，发展商手中的商铺才能真正卖个好价钱。 因此，商业物业面对三个层次的目标市场： 终端消费市场 经营商户市场 投资者市场 而就本市场而言就是要构筑一个总经销的平台，让大品牌进入市场，而不仅仅是一个分销基地、二级市场。 消费目标市场定位： 追求品牌服饰但比较实在的消费者 市区内各精品店的业主 周边区县各精品店的业主 商业物业的租赁市场定位： 品牌产品代理商——服装、鞋帽、小商品。 连锁商业单位 专业店 传统商户 快餐连锁店 商务中心 物业销售目标市场定位： 直接首次经营者 商铺投资者 已有其他市场摊位需要扩大或提升经营者 市场经营建议： 本案影响力范围预测： 本案的影响力范围第一层面：渝中区。 影响力范围第二层面：周边区县的商业中心。 第三层面：整个中西部地区。 市场的最终定位建议： 西南首创大型品牌产品的物流中心 说明： 作为传统的批发兼零售的市场在新型商业形态不断走强的今天，已经在逐步走向没落，批发市场要想突破目前的局面只有从方便交易、提高服务质量、提高科技含量上入手，因此，物流信息中心的建设成为一个有效手段。 经营方式建议： 积极展开招商工作： 招商范围完全可以扩大到其他省市 与本地区的商会联系进行直接交流 与浙江商会等社会团体建立联系，通过他们的影响力提供商户资源。 建立完善的客户服务体系： 提供统一的搬运服务——与棒棒军公司等合作，统一标识、统一服饰等，为批发客户提供免费搬运，可以有效提升服务品质，让零售客户产生信任感。 建一个大型快餐店——朝天门地区还没有一个专门为经营户服务的经济实惠方便卫生的餐饮服务，而街边饮食摊位已经不能够满足商户日益增长的需求。 实行俱乐部会员制——建立一个会员俱乐部，设立两个俱乐部：经营者俱乐部和零售商俱乐部，除了客情关系以外，也是加强双方关系的平台，也是商业信息交流的平台。 开展电子商务，建立信息交流平台，成为西南首家建有电子商务平台的市场。 市场发展走势预测： 跨国商业巨头不断试水重庆，本地的连锁商业也在日益成熟，商圈竞争已经达到白热化程度。因此