房地产开发与全程策划提纲【房地产策划师培训全课程系列】.docVIP

房地产开发与全程策划 东南大学建设与房地产研究所 李启明 1 房地产企业组织结构优化设计依据 1.1 企业生命周期与组织发展任务 1.1.1企业生命周期 （1）根据企业生命周期理论，产业内一个典型企业的生命周期一般要经过四个成长阶段。 （2）美国加州大学洛杉矶分校安德森管理研究生院的人力资源研究中心主任弗莱姆兹教授将一个典型企业的生命周期划分为七个阶段。 1.1.2企业生命周期中各成长阶段的发展规模（经验与实证结论） （1）美国典型企业（单位：百万美元） （2）国内房地产企业（单位：人民币亿元） 1.1.3组织发展任务 （1）定位于一个有利的市场（2）开发产品或服务（3）获取资源（4）建立经营系统（5）构造管理系统（6）培育企业文化 1.2成功企业各成长阶段的组织能力 2 基于项目制的房地产开发模式 (1) 传统房地产开发模式的弊端 1）肢解项目过程2）责任不清3）由于责任不清，导致无法对相关部门和责任人进行考核4）上述弊端的结果必然导致投资失控。 (2) 项目制开发模式的优势 (3) 项目制开发模式的主要内容 (4) 项目制开发模式的成功因素 3 房地产项目全寿命周期阶段划分及主要工作 1.1 全寿命周期划分 1.2 各阶段主要工作 （1）投资机会研究及土地竞投阶段（2）项目立项阶段（3）项目全程策划阶段（4）规划设计阶段（5）工程施工阶段（6）市场推广和营销阶段（7）物业管理阶段（8）物业拆除与报废阶段 4 房地产项目全寿命周期各阶段业务流程 5 房地产项目全程策划的主要内容 5.2.1项目背景与概况 项目建设背景与概况 项目外部环境特点与场址选择等 5.2.2市场调查与预测 5.2.3项目定位策划：见营销策划 5.2.4项目营销策划：见营销策划 5.2.5项目生态与健康环境技术方案策划 5.2.6项目成套建造技术方案策划 5.2.7项目总体投资方案和财务分析策划 5.2.8项目开发融资策划 5.2.9项目开发程序和计划策划 5.2.10项目建设组织结构策划 5.2.11项目建设合同管理策划 5.2.12项目物业管理策划 6 房地产项目营销策划的主要内容 一 项目定位 二 项目定价 （一）价格制定影响因素分析 1、一般因素2、市场因素3、项目因素 （二）制定价目表 1、制订均价2、制定分栋/分期均价3、层差和朝向差4、形成价目表5、付款方式 6、价目表调整 三 市场推广 （一）推广准备 1、挖掘卖点 2、提炼推广主题 3、制定推广计划 （1）、费用计划（2）、组织计划（3）、阶段计划 （二）广告推广 1、广告策划2、推广安排 （三）活动推广 1、活动推广时机选择2、活动推广类型确定3、活动推广步骤制定 （四）品牌推广 1、楼盘品牌推广2、企业品牌推广3、企业楼盘品牌联动推广 （五）推广控制 1、控制程序2、广告效果测定及调整 四 销售方案 （一）销售准备 1、项目审批资料2、销售资料3、销售人员准备4、销售现场准备 （二）销售实施的管理 1、划分销售阶段2、各阶段的市场推广策略3、各阶段的销售策略4、销售工作流程5、销售管理6、销售控制 ----------------下面是赠送的excel操作练习 不需要的下载后可以编辑删除 （Excel 2003部分） 公式和函数 （1）打开当前试题目录下文件excel-10.xls； （2）利用函数计算每个人各阶段总成绩，并利用函数计算各阶段的平均成绩； （3）“平均成绩”行数字格式都为带一位小数（例如0.0）格式； （4）同名存盘。 步骤： 文件→在各阶段总成绩单元格内，点插入，点函数，在对话框中选择求和函数“SUM”，在对话中Number1内点右侧的按钮，将出现另外一个对话框，在文件中选择需要求和的单元格，然后点该对话框的右侧按钮，点确定（完成一个总成绩求和后，利用填充柄完成其他的总成绩求和，或者重复上面的顺序）→在平均成绩单元格内，点插入，点函数，选择算术平均值函数AVERAGE，出现对话框后，采用求和时的相同方法，完成操作→选中平均成绩行，点右键点设置单元格，点数字，在分类项下点数值，设小数位为1， 确定→保存 （1）打开当前试题目录下文件excel-13.xls； （2）根据工作表中给定数据，按“合计=交通费+住宿费+补助”公式计算“合计”数，并计算交通费、住宿费和补助的合计数； （3）所有数字以单元格格式中货币类的“￥”货币符号、小数点后2位数表现（如：￥2,115.00格式）； （4）同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-13.xls→在合计下的一个单元格内输入“=交通费（在该行的单元格，假如说是E3）+住宿费（同上）+补助（同上）”，回车（其他的合计可以采用填充柄完成，或者重复上面的顺序）→利用求和函数，参考1中的方法完成交通费、住宿费和