策划报告提纲.docVIP

一 、市场调研：1.前言本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2.市场分析（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3.近期房地产的有关政策、法规、金融形势4.竞争个案项目调查与分析5.消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机；（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6.结论二、项目环境调研1.地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2.地块本身的优劣势3.地块周围景观（前后左右，进远景，人文景观，综述）4.环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5.地块周围的交通条件（环领的公共交通条件、地块的直入交通）6.公共配套设施（菜市场、酒店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7.地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1.投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策等）（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求状态及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2.土地建筑功能选择3现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价最为参考）4.土地延展价值分析判断（始终因素）5.成本名感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6.投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7.同类项目成败的市场因素分析四、营销策划（一）市场刚调查1.项目特性分析（优劣势判断，早同类物业中的地位排序）2.建筑规模与风格3..建筑布局和结构（使用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4..装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5.功能配置（用泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6.物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容）7.发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）目标客户分析1.经济背景?经历实力?行业特征公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2.文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式（三）价格定位1.理论价格（达到销售目标）2.成交价格3.租金价格4.价格策略（四）入市时机、入市姿态（五）广告策略1.广告的阶段性划分2.阶段性的广告主题3.阶段性的广告创意表现4.广告效果监控（六）媒介策略1.媒体选择2.软性新闻主题3.媒介组合4.投放频率5.费用估算（七）推广费用1.现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2印刷品（销售文件、售楼书等）3.媒介投放五、概念设计1.小区的规划布局和空间组织2.小区容积率的敏感性分析3.小区道路系统布局（人流、车流）4.小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5.小气建筑风格的形式及运用示意6.小区建筑外立面色彩的确定及示意7.小区户型比例的搭配关系8.小区经典户型的功能判断及其面积划分9.小区环境绿化概念原则10.小区环艺小品主题更个确定及示意六、识别系统（一）核心部分1.名称2.标志3..标准色4.标准字体（二）运用部分1.现场?工地围板?彩旗?挂幅?欢迎牌2.营销中心?形象墙?门楣标牌?展板规范?胸卡?工作牌?台面标牌3.工地办公室?经理办公室?工程部?保安部?财务部4.功能标牌?请勿吸烟?防火、防电危险?配电房?火警119?消防通道?监控室做县城项目，确实要入乡随俗，想做好，首先要了解购买群体，这几个县城走下来，我发现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。了解了购买群体，再浅谈一下项目定位如何把握，定位别觉得太深奥，记住想办法给项目找个别人没有用过的帽子带，这就是定位。给项目一个清晰的形象，确实可以事半功倍，比如你具备了无可比拟的地段优势，地块规模也行，开发商还算有责任心，产品规划设计的比较科学，那么你就可以把这个项目定位成县城高档次住宅，从项目启动就要贯穿这个主线，现场的包装，各种推广渠道，尤其是置业顾问的嘴都要紧紧围绕这个定位，项目形象越早建立，销售就会越顺风顺水。我详细说说推广方式吧销售人员的培训工作要早些，在培训过程中不要光是