20090429房地产形势分析--秦虹.pptVIP

房地产形势分析 建设部政策研究中心副主任　研究员 秦　虹 主要内容 2008年、2009年房地产形势分析 房地产区域和结构变化对建材行业的影响 2007-2008年房地产市场剧变（预期高度一致，投资者） 价降量剧跌（双重属性） 当前形势的基本判断 市场结构性回暖 缩量保价态势持续 基本需求为主 信心正处于恢复之中 09年春节后销售面积增速回调 市场一次集中的积极调整 上海：成交量明显反弹。二手房成交翻新房两倍多，创历史新高 杭州：楼市“二月开春”，交易大幅攀升。 无锡：商品房成交量达历年来2月份最高水平。 宁波：可售住宅连续两月下降。 苏州：呈现量价齐升的形势。 郑州：楼市有所回暖，成交量大幅上涨。 厦门：各项数据均创下了三年来的历史新高。 天津：市场整体情况持续走好。 长沙：2月长沙商品房销售突破一万套，创下08年以来成交新高 。 武汉：2月新房销量环比增加近七成。 深圳：成交量增加约两成。 广州：一手住宅的成交量均明显回升。 海口：商品房销售均价继续提升。 哈尔滨：住宅市场成交量大幅上涨。 大连：商品房量涨价跌。 投资增速处于历史最低位（结构性回暖？） 缩量保价态势持续 前期性指标土地成交率仍低 基本需求为主 当前市场回暖是政策、价格、基本需求共同作用的结果 一季度小户型销售占比明显提高 总价低的住房销售为主：待售面积均值大于销售面积均值 改善性需求和投资性需求增长不明显 市场信心仍处于恢复之中 调控政策重点：保房地产投资增速2009年政府工作报告 今年政府安排的全部投资约是去年的６倍。（大幅度增加政府支出，是扩大内需最主动、最直接、最有效的措施） 房地产调控政策的基调延续了去年国务院“131”号文件，如加大保障性住房建设力度；鼓励普通商品住房消费的金融和税费政策等。温总理报告强调“采取更加积极有效政策稳定房地产市场”, “稳定房地产投资”。（2009年主要任务中，在扩大内需保增长的第3条，595字） 房地产重要支柱产业：举足轻重、至关重要、重要作用（投资消费双重拉动） 如何保房地产投资？ 两个重点： 　　 －减少市场投资增速下降的幅度 　　　－财政投资弥补市场投资缺口 调动市场投资增长 关键一： 提高成交量 　　　－解决购买力弱化的问题： 　　　　　　－房价配合 　　　　　　－降首付、降息、宽公积金 　　　－解决购房负担过重的问题： 　　　　　－税收减免 调动市场投资增长 关键二： 金融信贷支持 　　　－拓宽直接融资渠道：品牌好、美誉度高的大型企业优势明显 　　　－加大信贷支持力度 　　　　　　松额度、减成本、扩内容 信贷政策影响房地产景气变化 发挥积极财政政策作用 加大财政对保障性住房投资力度，弥补市场投资缺口 　　　－四万亿投资中政府安排2800亿元，调整增加1200亿，共4000亿元投资，中央对西部地区补助400元/M2，对中部地区补助300/M2 　　　－计划三年9000亿投资规模 保障性住房投资带动相关投资 房地产投资对上下游产业的带动系数为２，计划每年3000亿元的投资，可带动相关投资约6000亿元，仅建筑业可提供200多万个就业机会。 计划三年解决约750万房城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。 全国1000万户低收入住房困难家庭的问题基本得到解决。 房地产区域和结构变化对建材市场产生影响 房地产市场重心的区域变化 房地产投资结构的变化 　　　保障房投入稳定加大 　　　农村危旧房改造力度加大 　　　节能绿化建筑要求提高 大多数城市住宅需求仍强 2007-2009年初东、中、西部地区房地产开发投资增长 09年1-2月固定资产投资增幅 我国建筑节能制定两个阶段的目标 第一阶段到2010年要达到50%的节能率 第二阶段到2020年要达到65%的节能率 住宅建筑规范的特点（2006.3.1） 一是强制性。全部条文均为工程建设强制性条文，必须严格执行。其规定既有现行标准的要求，涵盖现行有关的强制性条文，也有根据需要规定的应当达到的基本要求。 二是以住宅建筑作为一个完整的对象。涉及了建筑的内外部环境、结构、功能、设备、设施、使用、维护、管理等各领域的技术要求。 三是体现性能化原则。主要规定了住宅建设在结构、防火和使用安全，卫生、健康与环境保护，噪声控制，资源节约和合理利用以及其他涉及公众利益方面，必须达到的指标或性能要求。 四是全面兼顾、突出重点。在系统规定住宅建筑必须满足的有关要求的同时，重点突出了与节能、节水、节地、节材有关的技术要求，以及维护公众利益、构建和谐社会、城乡统筹等方面的要求。 住宅节材措施 一是推广可循环利用的新型建筑体系（如钢结构、木结构）； 二是推广应用高性能、低材耗的建筑材料（如高强混凝土、高强钢筋等）； 三是鼓