实务—第一章物业管理企业.docVIP

第一章物业管理企业 第一节概述 1、物业管理企业是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位。其特点是：是独立的法人；具有服务型企业；具有一定的公共管理性质的职能。 2、物业管理的分类： 1）按投资主体的经济成分划分：全民所有制物业管理企业；集体所有制物业管理企业；民营物业管理企业；外资物业管理企业；其他物业管理企业。 2）按股东出资形式划分：物业管理有限责任公司；物业管理股份有限公司；股份合作型物业管理企业。 3、全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。 4、物业企业的常见模式：房地产建设单位的附属子公司或部门；独立的物业管理企业；物业管理集团公司。 5、物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。 第二节物业管理企业的设立 1、物业管理企业的工商注册登记：企业名称的预先审核；公司地址；注册资金；股份人数和法定代表人；公司人员；公司章程。 2、物业管理公司在经营前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。 3、物业公司起名时必须符合《公司法》的有关规定。 4、服务性有限责任公司最低限额的注册资金为10万元。 5、物业管理企业的资质审批及管理，分三级：国务院建设部门负责一级资质颁发；省、自治区建设部门负责二级资质的颁发；直辖市人民政府房地产主管部门负责二、三级资质的颁发；设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级资质的颁发。 6、物业管理企业在领取营业执照之日起30日内，向当地房地产主管部门申请资质：营业执照；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的证书及合同；管理和技术人员的证书及合同。 第三节物业管理企业的组织形式与机构设置 1、物业管理的形式： 特点 优点 缺点 适用 直线制 企业各级领导者亲自执行全部管理只能 命令统一，指挥及时 要求领导具备多方面的知识和技能 业务量小的小型物业初期 直线职能制 各级主管直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋 加强专业管理的职能，涉及面广、技术复杂、服务多样化 构造人员多，成本较高，横向协调困难 综合性强的物业企业（普遍的） 事业部制 实行分权管理（政策行政分开），每个事业部都有一个利润中心，独立核算自负盈亏 强化了决策机制；增强了企业活力；提高公司效率和效益 强化了决策机制；增强了企业活力；提高公司效率和效益 经营业务复杂的大型综合型物业 矩阵型 同一组织有纵向职能部门，也有横向管理系统，成员受双重领导 加强了各部门之间的横向联系，调动各方工作积极性，具有较强的机动性和适应性 组织结构稳定性差，部门之间关系复杂 2、物业管理企业组织机构设置的影响因素：企业战略因素；外部环境因素；技术因素；组织规模及所处阶段。 3、战略是为实现组织目标而制定的产业定位和发展方向。 4、物业管理企业组织机构设置的要求：按照规模、任务设置；统一领导、分层管理；分工协作；精干、高效、灵活。 5、物业管理企业在设置组织机构时，应考虑管理规模，管理面积越大，员工越多，或分的管理层次就越多。 6、物业管理企业各部门和项目应有明确的分工，把企业的任务和目标进行层层分解。 7、在物业管理企业中，应加强上下级之间纵向协作，改善各职能部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系。 8、人力资源部的主要职能：制订企业各项人力资源管理制度。 9、行政管理部的主要职能：编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。 10、财务部的主要职能：财务核算、成本控制、预算和决算管理。 11、品质管理部的主要职能：企业制度管理体系运行和维护。 12、经营管理部的主要职能：制订和分解企业经营计划和经营目标。