《物业服务标准》贯彻2012.12.docVIP

　物业服务标准 (讲议) 主 讲: 陈海英 副教授 2012年12月 住宅物业服务标准贯彻 DBJ/T----------地方标准。建设。推荐使用。 物业分类（P1 总则） 住宅物业-----居住功能为主 商业物业 工业园区物业 写字楼物业------提供办公和经营场所。 其他物业---码头、学校、医院、剧院、体育场。 物业服务（P2 术语2.0.2） 依据：《物业服务条例》 物业: 物业原意是指财产,资产或房地产,现代物业是指物业管理的物质对象,是指各类房屋建筑物及其附属设施设备和相关场地. 物业可以是建筑群,也可以是单体建筑. 物业必须是已建设完成，具备使用功能。接管的物业竣工验收合格。 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护,管理,维护相关区域內的环境卫生和秩序的活动. 物业服务市场主体（1）服务供给主体：物业服务企业。服务提供者。 （2）服务需求主体：业主和产权人。服务接受者。 （3）协调主体：建设行政管理部门。当地房地。 2. 物业服务范围. 产管理局。物业管理协会. 物业的范围:(1)各类房屋建筑物. 如住宅、写字楼、商业大厦等。 (2) 附属设施设备.如上下水、电、气、空调、电梯、闭路、网络、通讯设备等。 (3)相关场地. 如道路、庭院、花园、停车场等。 　　 3、常规性服务的主要工作内容（P2）1）房屋建筑主体的管理 这是为保持房屋完好率、确保房屋使用功能而进行的管理与服务工作。包括：(1)房屋基本情况的掌握。(2)房屋修缮及其管理。(3)房屋装修管理。 　2）．房屋设备、设施的管理 　　这是为保持房屋及其配套的附属的各类设备、设施的完好及正常使用而进行的管理与服务工作。包括：(1)各类设备、设施基本情况的掌握。(2)各类没备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。 　　3）．环境卫生管理 　　4）．绿化管理 　　5）．治安管理 　　6）．消防管理 　　7）．车辆道路管理 8）、物业装饰装修管理服务 9）. 文化建设工作 三. 常规性服务和特约服务（Ｐ２　术语２．０．８） 物业管理内容（一）常规性服务－－－物业服务合同约定，为全体业主提供的服务。（上述９项） 特约服务－－－对个别业主或使用人的特殊需求而提供的服务。家政、餐饮服务、居家养老、装修、维修。上海。 代办性服务－－－代收水电、燃气、供暖、电视、物业支付服务成本应当得以补偿。成本的补偿是向服务工作的委托单位收取劳务报酬。物业公司不得向业主收取水电等费用以外的任何额外费用。（依据：物业管理条例－－－国务院，条例解释司法出版社） （四）开展多种经营－－－利用场地和环境、设施经营项目。中介、商务、体育项目、文化项目。 四．　建筑物区分所有权（部位划分）（Ｐ２术语　２．０．３－－２．０．４） １．　专用部位－－２．０．５ 是主导地位。唯一性、独占性、排他性。　 ２．　共用部位－－２．０．３ ３．　共用设施设备－－２．０．４ 三位一体，不可分割。２．３是从属性。 　　包干制和酬金制 包干制（１）物业服务成本9项 　　（２）法定税费 　　　（３）物业企业利润8—12% 　　　　盈余和风险由物业公司享有、承担。 ２．　酬金制：酬金＝预收的物业服务资金　×　比例％10 　　结余和不足是业主享有和承担。 　　物业服务资金开支情况和年度预决算，必须专业审计机构的审计。 　预检和急修（Ｐ３术语２．０．１１） 　　１．预检－－对管辖区内的共用设施设备和共用部位进行事前检测检查以及定期检修。供暖７．８月检修，９月冷态试运行，１０月运行正常。 　　２．急修－－术语２．０．１１ 七、　建筑工程大修、中修、小修。（Ｐ２２．０．１２） 　　　建设部的《房屋修缮范围和标准》，分五个级别。 　　　１．翻修工程－－凡需全部拆除，另行设计，重新建造的工程。 尽可能利用原有材料。费用低于新建房屋。 　　　２．大修工程－－一次性费用是该建筑物同类结构新建造价的２５％以上。适用严重损坏房。 　　３．中修工程－－２０％以下。 　　４．综合维修－－凡成片/多栋维修工程大、中、小２０％　造价的以上。 5.小修工程. 八. 房屋完损等级（Ｐ３术语２．０．１２－－－２．０．１４ 　　　　建设部文件。 　　　　１．完好房－－－新建 　　　　２．基本完好房－－局部小瑕疵 　　　　　3．一般损坏房 　　　　　４．严重损坏房－－主要部件拆除 　　　　　５．危房－－拆除，加固 九　．消防工作管理 附录表　Ｂ 业主接管物业 业主报修的受理（表Ｂ．０．１） 业主投诉处理