别墅区的规划设计讲座.docVIP

别墅区的规划设计设计环境进入理性时代，建筑师苦练内功促进发展 ????? 房地产行业发展之初，设计师、施工队、代理商在房地产中构成了三个主角。三个职业一起，基本上能把一个项目做完。但是这三种人他们在社会上的出场持续和相互关系，不像今天一直这样的，他们的相互关系是有一些演绎和变化的。我初步做了一些总结，发展的历程分为几个阶段。????? 这几个阶段本别是分房时代、卖房（卖楼花时代）、卖房（卖风格时代）、卖房（卖空间、品质时代）。分房时代是80年代，基本上都是设计院代国家做住宅设计，然后分给职工，所以是分房时代。????? 90年代，开发商开始出场，这个时候住宅的项目是开发商加设计师来做。但因为此时的供求关系非常不平衡，虽然是买房，基本上是抢房的时代。那个时候卖楼花，这个楼还没有盖，甚至图纸还没有设计完，有一个平面图，甚至一个总平面图就可以卖楼。那个时候设计师的地位还是比较高的，开发商提着钱袋子在设计院门口等，说能不能把这先花一张图，哪怕先画一张图就可以卖房。那个时候又没有一百元的大钞，他们提的都是十块钱的人民币，有的时候拿着书包、拿着麻袋就来了，去现场的时候都是开发商车接车送。????? 2000年到2008年奥运会之前这一时期加入了第三个角色——客户。客户可以是我们的实体客户，也可以是咱们在座的每一位，也可以指我们的代理商，他们是最代表客户的一些人。这个时候相互关系又发生了变化，虽然说这个时期客户可选择的余地并不大，但至少可以选择买这个开发商或者买另外一个开发商，因此对住宅的要求更高一些，这个时候光卖楼花不行，这个时候主要卖风格、卖形式。所以这这个时期，特别是别墅市场，先后风行过欧陆风、地中海风格、北美风格以及后来的现代风格、现代中式风格，以及日韩风格等等。????? 这两个时期总的来讲是这样的，客户再卖楼花时期看不见摸不着，包括他的楼是什么样，也看不见。到这个阶段基本上能看到风格，或者看到外表，或者环境，但至于户型好不好用，住起来是否舒适，他是无法体会的。????? 2008以后，房地产发展将进入一个新的时期。奥运会和金融风暴将成为一个风水岭，它会把建筑从一个长期的上升期慢慢走入一个平稳期。到了这个时期，客户会仔细挑选房子，看谁的房做的最好、最便宜，这个时候光卖风格就不行了，我的预测是卖品质，主要体现在空间上，风格对应品质，形式对应空间，这是我们设计师需要转型的。这个时候的客户即看得见、又摸得着，有体会，才能掏钱。????? 前面几个阶段应该属于感性时代，2008年以后的时代应该属于理性时代。理性和感性有什么区别？感性时代的消费观念是：房子的主要目的是给别人看，并不是主要为自己居住。当然理性时代要最好而且不贵，这主要是给自己用。因此他们的价值诉求带来我们在设计上的要求，感性时代主要追求形式和风格，在理性时代那是空间和品质。当然我们设计师开发商的利益诉求一直没有变，设计师主要还是逐名，开发商主要是逐利。????? 奥运之后，房地产发展又加入另外一个因素，也就是第四个因素——政府，比如奥运前的90、70的规定，政府已经看到了房地产市场自由发展这么多年出现的问题，他开始引导。所以加上政府的因素之后，有四种利益的诉求，看起来矛盾冲突，其实有很多的共同点。我的图式表示，不管是哪一方都会对好看、实用这个价值是共同的，只不过在此基础之上政府更看重他的政绩，客户希望价格便宜，开发商希望价格高，设计师希望有成就。这一点，有些时候是矛盾的，有一些时候也是可以调和的，就看我们设计师的水平。 政府、业主、开发商、建筑师需求：一个都不能少 ?????? 一个好的设计，一个设计师的水平比较高，有能力平衡各方面利益的话，我们的设计应该集中在（图）的黑色区，是满足了四方的所有要求的设计。差一点的设计师可能会满足两方或三方，不太好的设计师只成就自己或开发商。这四方中的任何一个缺位，都会带来我们在地产上看到的一些现象。比如说，如果客户缺位的话，就会产生一些地标现象。我拿一个实例来说，比如说CCTV大楼，设计师都知道，他的真正客户是电视台的员工，但因为我们国家的体制问题，员工实际上是没有发言权的，更没有决定权，真正决定的是政府。这时政府要的是一个形象工程，或者一个地标建筑。在这里边作为承建商或者开发商来说他的利益诉求能够更大的满足，因为政府的投资是不计代价的，设计师的诉求也可以得到满足，因此这三方一串通就产生这样一个房子，据说现在的造价已经超过100亿，100亿相当于汶川地震所有募捐款项的总额。而且已经建设了六年，至今没有使用。另外2008年，咱们在世界上评选为最有冲击力的建筑，并没有说是最好的建筑。 ? ?????? 我老拿这些建筑进行对比，艾菲尔铁塔，他也是当年的地标建筑，但是他们之间本身有什么区别？我认为艾菲尔铁塔结构本身