营业厅址选择策略-cust.pptVIP

附、商业选址布局基本原理 影响“商圈”的基本因素： 引客效应（向心力）; 相对距离（辐射力）; 外在竞争（离心力）; 自然障碍（偏心度）; 内容提要 立地条件： 城市商业条件 位置条件 立地条件调查 调查目的 预备调查 现场调查 商圈确定的方法 商圈营业额预估 投资评估 经营费用预估 投资损益点分析 商圈调查方法简介 一、立地条件 1、城市商业条件: （1）城市类型； （2）城市设施； （3）交通条件； （4）城市规划； （5）消费者因素； （6）城市商业属性； ２、位置条件 （1）商业规定与禁令； （2）人口数及住户数； （3）竞争营业厅数； （4）客流状况； （5）道路状况； （6）城市的商业属性； （7）场地条件； （8）法律条件； （9）租金； （10）必要的停车条件等； （11）投资的最高限额； （12）员工配置； 二、立地条件调查—目的 1、了解优良立地的三条件： （1）开设营业厅五年以上持续力如何？ （2）有没有足够的集客能力； （3）是否位置明显，进出容易； 2、确定立地条件三要素（凯恩法则）： （1）户数、人口数的支持； （2）道路、交通工具； （3）面积大小； 3、估算营业额是否准确度高、误差小； 4、经营计划拟定的依据，这是最后的决策； 立地条件调查-预备调查 初期从地图或政府公布的资料筛选立地的过程称为预备调查。需收集如下资料： （1）某预定地区的人口数、住户数资料； （2）都市计划、都市建设指定用图； （3）竞争营业网点分布图； （4）竞争营业网点或未来大型网点的预定计划； （5）竞争营业厅销售实绩； 预备调查—资料来源 资料类别 人口数、户数资料； 都市计划、建设指定用图； 竞争分布图； 竞争网点或未来大型营业厅计划； 竞争网点销售业绩； 来源 都市政府 ； 城市政府 ； 实地调查、行业协会； 政府工商部门； 实地调查、商业同仁口碑； 预备调查—标制地图 （1）以1/10000比例地图，记入人口数、户数。 （2）以预定地为中心，半径500米、1000米，若是大型营业厅也可以2000米、3000米为半径划圆，并在圆圈内把调查过竞争网点的点予以标示，并标出面积。 立地条件调查—现地调查 现地调查作业相当困难，可先假定商圈范围，在范围内收集所需资料： （1）消费趋势的分析 收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。 （2）竞争网点调查确认： 对某地区内网点多少予以了解，来明确本网点可达到多少商圈市场占有率，有什么样的销售效果； （3）消费者调查： 本调查是所有调查最耗费时间、资金的工作，执行起来也最为困难，并易为一般人所疏忽。但是这项调查绝对不能省略，因为可从中获得许多消费者情报，而且网点差别化的启示也来自于此项调查。 商圈设定的方法 1、顾客调查的主要项目： （1）住址; （2）入店频率（次/周、次/月）； （3）大型营业厅利用频度； （4）竞争网点利用频度； 2、将约100～150份问卷所收集的住址在地图上标示画线，商圈的范围自然展现； 3、商圈确认后，利用住户资料算出户数； 商圈的种类 第三商圈 第二商圈 第一商圈 商圈营业额预估 商圈内常住居民的购买量； 商圈内企事业单位的购买量； 流动顾客群的购买量； 网点在商圈范围内的市场占有率等。 1、常住居民调查 划定商圈后，首先要调查商圈人口总量。一般可通过户籍管理部门或居委会得到较为准确的数字。调查中一般包括：人口数量、户数、平均每户人口数等基本情况，必要时可分为两级商圈。  注意两点： 一是空间障碍因素。例如：河流、沟渠会阻止部分顾客，所以要将这部分人口剔除； 二是竞争网点因素。应将竞争网点附近的人口剔除，如竞争网点很小或没有竞争力则可不剔除。 在商圈人口调查过程中，要注意分析有没有人口增加的潜在趋势。一个人口逐渐增加的新区开设新网点较易成功，在一个人口逐渐减少的老区开设网点较易失败。 2、流动人口测定 3、入户问卷调查 在商圈范围的选60户人家去进行入户访问：“我们要在这儿开新营业厅，您对此有何看法？”“希望我们几点开门，几点关门？”“平时在哪儿办理相关业务？”“平均多长时间去一次？”等，充分了解商圈内的各种经营信息，以确保新网点开一家成功一家，开一家得利一家。 营业额预估案例１ 1、常住居民移动费用每月为100元 第一商圈为100元×1000户=10万元 第二商